Что включает в себя текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Ремонт подъездов домов – обязанность управляющей компании. Судебная практика Входит в текущий ремонт мкд

Ремонт подъездов МКД – это, как правило, текущий ремонт, средства на его проведение должны быть предусмотрены в смете на содержание и обслуживание общего имущества. В статье рассказывается как, кто и в какие сроки проводит ремонт в подъездах многоквартирных домов (МКД), а также когда такой ремонт можно отнести к понятию «капитальный ремонт».

Ремонт подъездов МКД

Ремонт подъездов должен быть предусмотрен Планом текущего ремонта на год. Работники организации, управляющей МКД должны следить за состоянием подъездов и определять износ. Возможно, что может понадобиться ремонт и вне графика, если состояние подъездов резко ухудшится, например, после зимы.

Если состояние подъездов ухудшилось, а управляющая организация не проводит ремонт, то собственники помещений в доме собирают и проводят собрание, на котором подготавливают заявление в адрес УК. Если домом управляет жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, ЖСК), достаточно будет массовых обращений в Правление жилищного объединения.

Заявление должно быть написано на имя единоличного исполнительного органа компании (например, директора УК). Непременно необходимо указать дату начала необходимого ремонта в подъезде. В заявлении обрисовывают также, что конкретно нужно сделать, прикладывают фото мест, которые требуется восстановить.

В соответствии с ЖК РФ после получения обращения созывается комиссия для изучения необходимости ремонта. По результатам оценки обстоятельств комиссия принимает одно из двух решений: 1) состояние подъезда удовлетворительное, произвести только косметический ремонт на деньги, предусмотренные в Смете содержания и обслуживания ОИ МКД, 2) имеет существенные повреждения, необходим капитальный ремонт. Финансирование работ по капремонту производится за счет фонда капитального ремонта (со счета регионального оператора или со спецсчета дома).

Дополнительные сборы на ремонт

Возможна ситуация, когда какие-то элементы подъезда (входной группы дома) не могут быть отремонтированы ни за счет текущего ремонта, ни за счет капитального. В этом случае возможно придется собирать дополнительные взносы.

Минимальный перечень работ и услуг по управлению МКД, а также порядок их выполнения, указан в постановлении Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290. Эти услуги оплачиваются собственниками помещений в составе тарифа на содержание и обслуживание ОИ МКД (жилищные услуги). Не входящие в этот минимальный список, а также те работы и услуги, которые не входят в смету жилищного объединения или в договор управления УК, могут быть выполнены только на основании соответствующего решения общего собрания.

Необходимо подчеркнуть, что УО обязана оказывать услуги, которые есть в минимальном списке. Но не обязана делать работы, которых в данном списке нет и которые не предусмотрены в договоре управления МКД.

Работы, которые входят в ремонт подъездов МКД

УК должна делать в подъездах многоквартирного дома ремонт, список работ утвержден постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. . Нормативный документ устанавливает также периодичность работ: 1 раз в три года либо в пять лет. Это зависит от типа дома и состояния подъездов. В прочем ремонт может быть и почаще, если будет соответственное решение собрания ОССП. Взносы на текущий ремонт входят в тариф содержания и обслуживания ОИ МКД.

При проведении ремонтных работ в подъездах обычно требуется:

покрасить стены;
побелить (или покрасить) потолок;
поменять стекла на окнах либо вставить при их отсутствии;
отремонтировать тамбур;
осуществить замену покрытия пола на некоторых участках;
поменять сломанные почтовые ящики или отремонтировать их;
покрасить батареи;
восстановить или заменить перила;
заменить неработающие лампочки;
отремонтировать или заменить двери;
отремонтировать козырьки крыш;
сделать или восстановить поручни на входе;
поменять клапаны мусоропровода, созданные для загрузки мусора.

Данный перечень может быть увеличен в зависимости от потребностей собственников помещений. Например, включить установку камер видеонаблюдения. Видеокамеры в подъездах – важный элемент обеспечения безопасности.

Отдельно делаются взносы в Фонд капитального ремонта дома. Список работ по капремонту закреплен в Жилищном кодексе РФ (статья 166). Размер минимального взноса устанавливается в каждом субъекте РФ. Управляющая организация обязан:

ремонтировать общедомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонтировать и при необходимости заменять оборудование лифтов и их шахт;
осуществлять ремонт крыши;
проводить ремонтные работы в подвалах;
ремонтировать фасад здания;
осуществлять ремонт фундамента МКД.

К сожалению, список работ по «капитальному ремонту» очень маленький, прямого указания на такой вид работ как «ремонт подъездов» в нем нет. Поэтому при проведении капремонта подъездов сами работы иногда называют «частичный ремонт фасада», так как ремонт фасада указан в списке работ по капремонту.

В каком порядке проводится ремонт подъездов МКД

На основании осмотра подъездов составляется смета. Далее выбирается подрядчик, который будет вести ремонтные работы, составляется и подписывается договор. После этого можно закупать все, что потребуется для ремонта.

ремонт гидроизоляционного слоя кровельного покрытия,
ремонт потолка;
ремонт систем тепло-, водоснабжения, водоотведения, если они есть в подъезде;
ремонт окон (замена стекол);
косметический ремонт стен;
ремонт пола.

Перед проведением ремонта проводится необходимая подготовка. Кроме того, УК перед началом работ должна предупредить жильцов путем вывешивания информации о предстоящем ремонте (сроки проведения, название подрядчика, телефон для связи).

При ремонте общедомового имущества рабочие должны позаботиться о сохранности личной собственности жильцов. Чтобы при покраске и побелке не запачкались входные двери квартир, они прикрываются защитной пленкой. Накапливающийся при ремонте строительный мусор из подъезда и с дворовой территории необходимо вывозить в течение суток. Складировать его на газоне и в других ненадлежащих местах до окончания работ запрещено.

Бухгалтерский и налоговый учет расходов УО на ремонт подъездов

Договор управления многоквартирным домом предполагает, что управляющая организация должна осуществлять ремонт общего имущества (в том числе и подъездов) по требованию владельцев квартир (согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса). Проведение ремонтных работ финансируется из средств, которые поступают при оплате собственниками коммунальных услуг (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса).

Выручка УК, учитываемая по кредиту счета 90, идет на оплату услуг по содержанию жилья и осуществление текущих ремонтных работ.

Признание управляющей компанией выручки должно осуществляться по мере выполнения ее обязанностей (при передаче товаров или оказании услуг собственникам), что устанавливается МСФО (IFRS) «Выручка по договорам с покупателями».

Идентификация выручки осуществляется на основании пунктов 22-30 МСФО (IFRS) 15. Отдельной статьей должны быть отражены работы и услуги, проведение и оказание которых происходит в разное время. Счет 90 «Продажи» требует, чтобы был организован аналитический учет выручки от текущих ремонтных работ. Необходимость прописывать доход от ремонта общего имущества отдельной статьей диктуется и тем обстоятельством, что текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания владельцев квартир или Совета многоквартирного дома. Требование об обособлении услуг по содержанию жилья и проведению ремонтных работ общего имущества многоквартирных домов содержат и следующие национальные стандарты:

приказ Росстандарта от 27.10.2014 г. № 1444‑ст (введен в действие 01.07.2015);
приказ Росстандарта от 29.07.2015 г. № 1005‑ст (введен в действие 01.04.2016).

Оказываемые по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома услуги облагаются налогом на добавленную стоимость в соответствии со ст. 146 Налогового кодекса.

Если УК заключает договор на проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме с организацией, которая непосредственно осуществляет оказание требуемых услуг (проведение работ), то она освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость (согласно подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации). В таком случае начисления НДС на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества не происходит. Когда подрядчик предъявляет сумму НДС по проведенным ремонтным работам, ее учитывают в соответствии с п. 2 ст. 170 Налогового кодекса.

Если УК заключает договоры на оказание услуг (проведение работ), которые не облагаются НДС (в соответствии с подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса) и при этом получает субсидии из муниципального бюджета, направляемые на оплату таких услуг (работ), то эти средства не нужно вносить в налоговую базу. Это предписывает письмо Министерства финансов РФ от 31.08.2015 г. № 03‑07‑11/49921.

Деньги, поступающие на счет управляющей организации от владельцев квартир на проведение ремонтных работ, не облагаются налогом на добавленную стоимость, только когда их собирают и формируют фонд или резерв.

Когда средства фонда управляющая компания получает в пользование, то облагаемая НДС налоговая база возрастает, потому что денежные средства уже направляются либо для предоплаты услуг (работ), либо непосредственно для оплаты стоимости проведенных ремонтных работ (оказанных услуг), а в этом случае она должна облагаться НДС согласно действующему законодательству.

Денежные средства, которые платят владельцы квартир многоквартирного дома в управляющую организацию, ТСЖ, ЖК, ЖСК, являются средствами целевого финансирования и могут быть направлены на оплату работ по текущему или капитальному ремонту общего имущества в МКД (согласно подп. 14 ст. 251 Налогового кодекса).

Когда фонд на проведение ремонтных работ еще формируется, средства не облагаются ни налогом на прибыль, ни налогом на добавленную стоимость. Взносы на текущий ремонт в бухгалтерском учете начисляются: Дебет 76 Кредит 86.

Управляющая организация, которая претендует на получение льготы в соответствии с подп. 30 п. 3. ст. 149 Налогового кодекса, должна начислить НДС, как только начинается проведение ремонтных работ, так как в этом случае деньги будут являться уже авансом на оказание услуг: Дебет 86 Кредит 62, одновременно Дебет 62 Кредит 68 в части НДС.

Расходы на проведение ремонтных работ собирают по дебету счета 20, налог на добавленную стоимость учитывается на счете 19 и может быть вычтен, если будут соблюдены условия ст. 171 Налогового кодекса.

Когда работы будут закончены, следует сформировать выручку Дебет 62 Кредит 90-1, на которую будет начислен налог на добавленную стоимость (Дебет 90-3 Кредит 68). НДС, который организация выплатит с авансовых платежей, может быть вычтен: Дебет 68 Кредит 62. На счете 62 образуется дебиторская задолженность собственников, ее списывают за счет средств ремонтного фонда.

Если ремонт подъездов не выполняется

УО должна периодически проводить ремонт ОИ МКД, в том числе и подъездов. В противном случае у собственников возникает право заставить УО выполнять свои обязанности. Рассмотрим как это можно сделать.

Претензия в адрес УО

Рекомендуется оформлять 2 или 3 копии, одну из которых следует зарегистрировать в конторе жилищно-коммунального хозяйства, другую отправить в приемную администрации. Третий экземпляр владельцы квартир оставляют себе. Срок рассмотрения претензии от собственников квартир может составлять до 15 дней.

Жалоба в Жилищную инспекцию

Вне зависимости от предъявления претензии можно написать жалобу в Жилищную инспекцию. Однако лучше всего сначала дождаться рассмотрения претензии, поступившей в УО. В жалобе обязательно нужно указать, что именно не устраивает владельцев жилья в состоянии подъезда. Жилинспекция обязана рассмотреть и дать ответ жильцам в течение 30 кален.дней.

Если Жилищная инспекция ничего не ответила, то можно пожаловаться в отдел по защите прав потребителей, руководителю регионального отделения Жилищной инспекции, в прокуратуру.

Судебное разбирательство

Когда все способы исчерпаны, можно подать в суд на УО с требованием выплаты компенсации морального ущерба. Обычно истцы выигрывают такие дела, поэтому УО стараются не доводить дело до суда.

Ремонт подъездов МКД по инициативе жильцов

Бывает так, что УО затягивают с проведением ремонта, даже если подъезд находится в плохом состоянии. Собственники могут в этом случае долго судиться с организацией, управляющей МКД, а могут взять организацию проведения ремонтных работ на себя (отремонтировать подъезд собственными силами или воспользоваться услугами строительной бригады).

Очень редко, но иногда, доведенные до отчаяния жители, выбирают второй вариант. В этом случае все расходы по оплате ремонтных работ ложатся на плечи собственников помещений. Однако по окончании ремонта часть денег можно будет вернуть, если оформить следующие документы:

акт о состоянии подъезда до проведения ремонта и иные доказательства о необходимости проведения ремонта;
договор и смету на ремонт;
чеки на закупленные строительные материалы, если по договору их нужно было закупать самостоятельно

И. С. Зуйков,
к. э. н., эксперт «БГ»

Обубликовано в "Бухгалтерская газета" № 12/2016

В последние два года внимание экспертов учетного сообщества приковано к такому виду ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД), как капитальный ремонт. В этой связи, из поля их зрения почти выпал другой важный вид ремонта – текущий. Надо сказать, что и ранее вопрос проведения текущего ремонта в МКД, управляемом ТСЖ, освещался не в полной мере. Этим в значительной степени и обусловлено написание данной статьи.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (абз. 4 преамбулы разд. II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170)). Рекомендуемый перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170:

1. Фундаменты
Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.

2. Стены и фасады
Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия
Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4. Крыши
Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки
Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы
Замена, восстановление отдельных участков.

9. Печи и очаги
Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка
Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11. Центральное отопление
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства
Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Вентиляция
Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

15. Мусоропроводы
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.

16. Специальные общедомовые технические устройства
Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

17. Внешнее благоустройство
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

Прежде чем проводить текущий ремонт, членам ТСЖ необходимо определить источник его финансирования. Самым распространенным, хотя и не единственным, способом является создание в ТСЖ фонда на проведение текущего ремонта, утверждение порядка образования и использования которого относится к компетенции общего собрания членов товарищества (п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). На этом же собрании необходимо определиться и с периодом проведения текущего ремонта (установить дату, после наступления которой средств для ремонта будет достаточно). Но проведения только этого собрания недостаточно.

Текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

Примечание
На первый взгляд может показаться, что на собраниях (членов ТСЖ и собственников помещений) происходит дублирование решений, но это не так, поскольку одно дело – учредить фонд на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД, и совсем другое – осуществление конкретного текущего ремонта (наверняка не последнего в истории МКД).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД (п. 12 Правил № 491). В ТСЖ осуществление текущего ремонта общего имущества в МКД обеспечивается членством собственников помещений в товариществе и заключением договоров с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ (подп. «з» п. 11, п. 16 Правил № 491). ТСЖ могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ.

При этом товарищество собственников жилья должно обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения. Это указывает на то, что отдельный фонд для финансирования текущего ремонта можно не создавать, поскольку финансирование такого ремонта предусматривается сметой поступлений и расходов ТСЖ на определенный год. Запланированные средства будут поступать на расчетный счет ТСЖ и накапливаться там до начала текущего ремонта. В этой связи необходимо правильно планировать мероприятия текущего ремонта. Чтобы собранные на ремонт средства не находились долго на расчетном счете без движения, их необходимо использовать поэтапно. Например, накопленных в течение нескольких месяцев средств хватает на запланированный ремонт полов в подъезде – следовательно, такой ремонт необходимо произвести. Данный подход позволяет нести меньшие инфляционные потери при накоплении средств на текущий ремонт. Разумеется, при таком подходе необходимо учитывать множество факторов, например, сезонный фактор. Недопустимо в летний период сделать ремонт полов в подъезде, а в дождливый осенний период ремонтировать фасад или отмостки МКД.

Необходимо отметить, что собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества (включая текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов членов ТСЖ. При этом собственники, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (чч. 1–3 ст. 39 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491, чч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).

Пример 1
Допустим, площадь жилых помещений в МКД составляет 5000 кв. м. На общем собрании члены ТСЖ приняли решение взимать плату за содержание жилого помещения в размере 15 руб. с одного кв. м (в т. ч. на текущий ремонт 2 руб.).

В бухгалтерском учете начисление платы за содержание жилого помещения будет отражено вкупе с платой за коммунальные и иные услуги по дебету субсчета 76-11 «Расчеты с собственниками помещений за потребленные коммунальные услуги и по суммам за содержание жилого помещения» и кредиту субсчета 86-1 «Целевые поступления от собственников помещений за содержание жилого помещения и за потребленные коммунальные услуги», а ее поступление – по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту субсчета 76-11. Таким образом, по истечении месяца на покрытие сметных расходов всего будет поступать 75 000 руб. (5000 × 15), из них на текущий ремонт будет приходиться 10 000 руб. (5000 × 2).

Для осуществления текущего ремонта лучше привлечь ремонтно-строительную компанию, состоящую в саморегулируемой организации и имеющей соответствующий допуск к запланированным в ТСЖ видам работ. После окончания работ председатель правления ТСЖ или иное лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, форма которого утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

Пример 2
Согласно договору подряда ремонтно-строительная фирма проводит текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, управляемого ТСЖ. Стоимость работ составила118 000 руб. (в том числе НДС 18 000 руб.). Средства на осуществление ремонта были накоплены на расчетном счете ТСЖ в результате их поступления в составе платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н, организации, деятельность которых не связана с производственным процессом, для обобщения информации о расходах на ведение этой деятельности используют счет 26 «Общехозяйственные расходы». В данном случае затраты на ремонт общего имущества в МКД отражаются по дебету счета 26 и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Что касается НДС, то товарищество освобождается от его уплаты на основании подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, следовательно, при предъявлении подрядчиком суммы НДС по выполненным работам по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома ТСЖ учитывает данную сумму налога в стоимости выполненных работ в силу п. 2 ст. 170 НК РФ.

В бухгалтерском учете следует составить следующие проводки.

Дебет 26 Кредит 60 – 118 000 руб. – приняты ремонтные работы, выполненные подрядной организацией;
Дебет 60 Кредит 51 – 118 000 руб. – оплачены ремонтные работы, выполненные подрядной организацией.

Необходимо отметить, что собранные на счете 26 затраты по текущему ремонту в составе других затрат, сгруппированных на этом счете, заключительными оборотами месяца следует отразить по дебету субсчета 86-1 и кредиту счета 26.

В заключение скажем, что осуществить текущий ремонт общего имущества в МКД можно без привлечения подрядной организации и за меньшие денежные средства, но члены ТСЖ, принимая на общем собрании решение о проведении текущего ремонта, должны задаваться таким вопросом: кто будет отвечать за причинение ущерба имуществу жильцов или вреда их здоровью, которое может произойти в результате некачественно проведенного текущего ремонта неквалифицированными лицами?

Также по этой теме.

Россияне имеют смутное представление о том, какими правами они наделены в отношении имущества общего пользования, а также на что можно рассчитывать, если возникает потребность в проведении ремонтных работ. Кроме того, жильцы и владельцы квартир не знают, какие обязанности возникают у обслуживающей компании в отношении имущества общего пользования.

По закону, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает в себя самые разнообразные работы, необходимые для поддержания недвижимости в надлежащем состоянии. Ежемесячно собственники жилья производят оплату начислений за потребленные ресурсы, куда входит и плата за проведение определенных работ. Сегодня мы расскажем о том, что входит в общий список необходимых ремонтных мероприятий и с какими требованиям может обратиться собственник к ответственным лицам.

Конкретного четко сформулированного определения такому понятию, как текущий ремонт, нет. Как правило, когда говорят о проведении ремонтных мероприятий текущего характера, речь идет о целом комплексе мер, направленных на поддержание жилого фонда в удовлетворительном состоянии, а также на устранение возникших неисправностей, мешающих полноценному и комфортному проживанию граждан.

Необходимые работы выполняются строго по плану, составленному изначально, и могут назначаться для восстановления целого жилого комплекса или частичной замены изношенных коммуникационных узлов. Важно различать текущий ремонт и работы капитального характера. За капремонт жильцы вносят оплату по отдельной квитанции, начиная с 2015 года, а вот за текущий деньги взимаются путем включения нужной суммы в общие начисления.

Тарифы для оплаты устанавливают муниципальные органы, а очередность проведения необходимых работ определяется 2-5 годами, с учетом состояния жилого помещения, а также степени износа конструкций и материалов.

Основанием для определения необходимости текущего ремонта может стать проведенный плановый осмотр зданий. Как правило, обследование выполняется до и после отопительного сезона – осенью или весной.

Перечень работ, которые входят в текущий ремонт МКД

Список ремонтных мероприятий определяется специальным документом – методическими рекомендациями по ремонту и содержанию жилфонда 2-04.2004, утвержденными Госстроем. В документе очень много положений и пунктов, которые и определяют список необходимых работ. В качестве примера можно привести следующие виды работ:

Устранение имеющихся деформаций, укрепление и восстановление фундамента.
Восстановление архитектурных элементов строения и герметизация стыков строения.
Покраска фасада постройки, стен или потолка.
Восстановление оконных проемов, замена стекол.
Ремонт входных дверей и тамбуров.
Восстановление внутренних коммуникаций, включая ремонт насосных установок и устранение проблем, связанных с нарушением в работе системы электроснабжения.
Мелкий ремонт перил, замена почтовых ящиков.
Устройство козырьков и «фартуков» в мусоропроводе.

Приведенный перечень не является полным, поскольку в него входят еще и другие виды работ. По этой причине, если возникла конфликтная ситуация и управляющая компания или другая организация отказывается выполнять те или иные ремонтные работы, стоит вооружиться вышеуказанным документом и обратиться в суд для защиты собственных прав.

На кого возлагается обязанность по проведению текущего ремонта?

Все обязанности по проведению ремонтных работ возлагаются на управляющую компанию, которая изначально занимается сбором средств с жильцов дома именно на содержание и ремонт помещения. Такое положение закреплено в ст. 154-156 ЖК РФ и общих правилах содержания имущества, утвержденных Правительством РФ в ПП №491 от 13.08.2006 года.

Непосредственное проведение ремонтных работ возлагается на специализированные организации в рамках проведенного конкурса. Все работы должны проводиться строго в соответствии с заданными правилами и нормами. Следует отметить, что в отличие от капитального ремонта текущие работы можно организовать без оформления протокола общего собрания собственников, а только при наличии заявки от жителей.

Ежегодно формируется план ремонтных работ, но в такой документ могут быть внесены поправки. По завершении ремонтного мероприятия работы должна принять специальная комиссия. В состав такого органа входят представители собственников квартир и сотрудники УК.

При необходимости можно будет привлечь экспертов. Если работы выполнены некачественно, то сначала потребуется предъявить претензии к управляющей компании и в случае отказа устранить недостатки можно будет подавать заявление в суд или в квартиру. На исправление ситуации УК отводится не больше месяца.

Заключение

Организация ремонтных работ в многоквартирном доме — это обязанность управляющей компании или другой организации, занимающейся обслуживанием конкретного жилого комплекса.

Ежегодно составляется специальный план, выступающий в роли основного документа, по которому проводятся необходимые работы. В составленный план можно вносить изменения и поправки, а непосредственным исполнителями работ являются подрядчики, определенные в рамках специально организованного конкурса.

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает в себя целый комплекс работ, направленных на поддержание работоспособности жилого дома, замену оборудования, восстановление его исправности при необходимости.

За каждую из указанных услуг отвечает управляющая организация, с которой подписан договор. На выполнение ремонтных работ все собственники МКД вносят определенную сумму денежных средств, которая указывается в квитанции на оплату ЖКУ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

Особенность многоквартирного дома состоит в том, что помимо помещений, находящихся в собственности жильцов, есть общее имущество , которым на равных правах пользуются все собственники.

В 3, 4 и 5 частях указанного документа приведены правила и нормативы по содержанию и ремонту помещений, в том числе многоквартирных домов. Например, согласно требованиям, при разгерметизации межпанельных швов , УК обязана провести текущий ремонт. Данный вид работ относится к категории ремонта фасада.

Ремонт подъездов должен происходить не реже 1 раза в 3 года или 5 лет в зависимости от степени износа и классификации здания.

Какие услуги могут быть включены дополнительно?

Базовый список общедомового имущества, подлежащего текущему ремонту, может быть дополнен по желанию жильцов.

Желание последних должно быть основано на реальной неполадке , которая мешает нормальной жизни собственников.

Не стоит ждать, когда в доме будет проведен капитальный ремонт, если имеют место крупные неполадки. О них в обязательном порядке необходимо сообщить управляющей компании на собрании жильцов или в , не дожидаясь собрания.

Если уполномоченными лицами УК будет подтверждено наличие неисправности, список будет дополнен новым пунктом . Однако в этом случае денежные средства на исправление неполадки будут взяты не из средств на содержание и ремонт, а из бюджета средств, собираемых на капитальный ремонт.

Жильцы также имеют право включить в текущий ремонт собственное помещение (в квартире), если по вине УК помещению был нанесен ущерб.

Например, УК не очистила крышу от снега, и растаявший снег испортил потолок и стены в квартире, расположенной на верхнем этаже. В этой ситуации УК должна провести ремонтные работы и в помещении собственника.

Что никогда не будет проводиться?

Если квартирам не был нанесен ущерб по вине управляющей компании, их собственники не вправе требовать сделать ремонт данных помещений.

Текущий ремонт может быть осуществлен только по отношению к общедомовым помещениям .

То же самое касается и инженерно-технических коммуникаций . Если срок их эксплуатации давно вышел, но они продолжают работать на должном уровне, их замена в рамках текущего ремонта произведена не будет. Чтобы их заменить, необходимо дождаться капитального ремонта многоквартирного дома.

Регулярной оплаты услуг ЖКХ недостаточно для поддержания общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии.

Часто не выполняют свои обязанности в срок, поэтому жильцы должны проявлять инициативу в части проведения текущего ремонта.

При обнаружении неполадки, помещений, требующих срочного ремонта, следует незамедлительно оповестить УК . Если капитальный ремонт проводится в строго определенные законом сроки, то текущий ремонт может быть произведен в любой момент времени при наличии серьезных проблем.

Смотрите также видео о содержании и текущем ремонте общего имущества в МКД:

Автор статьи -