Co obejmuje bieżący remont mienia wspólnego w apartamentowcu? Naprawa wejść do domów należy do obowiązków spółki zarządzającej. Praktyka sądowa Objęta bieżącym remontem apartamentowca

Naprawa wejść do budynków mieszkalnych jest z reguły naprawą rutynową; środki na jej wykonanie należy uwzględnić w kosztorysie konserwacji i serwisu wspólna własność. W artykule opisano, w jaki sposób, kto i w jakim terminie przeprowadza naprawy wejść do budynków mieszkalnych (MKD), a także kiedy takie naprawy można zakwalifikować do „ generalny remont».

Remont wejść do budynków mieszkalnych

Naprawę wejść należy uwzględnić w Rocznym Planie Utrzymania. Pracownicy organizacji zarządzającej budynkami mieszkalnymi muszą monitorować stan wejść i określać zużycie. Istnieje możliwość, że naprawy będą konieczne poza harmonogramem, jeśli stan wejść gwałtownie się pogorszy, na przykład po zimie.

Jeżeli stan wejść uległ pogorszeniu, a organizacja zarządzająca nie przeprowadza napraw, wówczas właściciele lokali w domu zwołują i organizują spotkanie, na którym przygotowują wniosek do spółki zarządzającej. Jeżeli domem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa (HOA, osiedle mieszkaniowe, spółdzielnia mieszkaniowa), wystarczą masowe apele do Zarządu spółdzielni mieszkaniowej.

Wniosek należy napisać do jedynego organu wykonawczego spółki (na przykład dyrektora spółki zarządzającej). Koniecznie należy podać datę rozpoczęcia niezbędne naprawy przy wejściu. Aplikacja podpowiada także, co dokładnie należy zrobić i załącza zdjęcia miejsc wymagających renowacji.

Zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej po otrzymaniu wniosku zwołuje się komisję w celu zbadania konieczności napraw. Na podstawie wyników oceny okoliczności komisja podejmuje jedną z dwóch decyzji: 1) stan wejścia jest zadowalający, za środki przewidziane w kosztorysie na utrzymanie i konserwację OI MKD należy przeprowadzić jedynie naprawy kosmetyczne , 2) posiada znaczne uszkodzenia, wymaga generalnego remontu. Finansowanie remontów kapitalnych odbywa się z funduszu remontów kapitałowych (z rachunku operatora regionalnego lub ze specjalnego konta domu).

Dodatkowe opłaty za naprawy

Możliwa jest sytuacja, gdy niektórych elementów wejścia (grupy wejściowej domu) nie da się naprawić ani w drodze napraw rutynowych, ani w drodze naprawy generalnej. W takim przypadku być może będziesz musiał pobrać dodatkowe opłaty.

Minimalny wykaz robót i usług związanych z zarządzaniem budynkami mieszkalnymi, a także tryb ich realizacji określa dekret rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 3 kwietnia 2013 r. nr 290. Usługi te są opłacane przez właścicieli lokali w ramach taryfy za utrzymanie i obsługę budynków mieszkalnych (usługi mieszkaniowe). Roboty i usługi nieujęte w tym minimalnym wykazie, a także te prace i usługi, które nie są ujęte w kosztorysie spółdzielni mieszkaniowej lub w umowie o zarządzanie spółki zarządzającej, mogą być wykonywane wyłącznie na podstawie odpowiedniej decyzji Zarządu walne zgromadzenie.

Należy podkreślić, że IZ zobowiązana jest do świadczenia usług znajdujących się na liście minimum. Nie jest jednak zobowiązana do wykonywania pracy, której nie ma na tej liście i która nie jest przewidziana w umowie o zarządzanie mieszkaniem.

Prace obejmowały remont wejść do budynków mieszkalnych

CC należy wykonać przy wejściach apartamentowiec remontów, wykaz prac został zatwierdzony Dekretem Państwowej Komisji Budowlanej z dnia 27 września 2003 roku. Dokument regulacyjny określa również częstotliwość pracy: raz na trzy lata lub co pięć lat. Zależy to od rodzaju domu i stanu wejść. W innych sprawach naprawy mogą być częstsze, jeżeli zostanie podjęta odpowiednia decyzja spotkania OSSP. Składki na naprawy bieżące wliczone są w taryfę konserwacji i serwisu OI MKD.

Podczas wykonywania prac naprawczych przy wejściach zwykle wymagane są:

pomalować ściany;
wybielić (lub pomalować) sufit;
zmienić szyby w oknach lub wstawić je, jeśli ich brakuje;
naprawić przedsionek;
wymienić wykładzinę podłogową w niektórych obszarach;
wymienić uszkodzone skrzynki pocztowe lub je naprawić;
pomaluj baterie;
odnowić lub wymienić balustrady;
wymienić uszkodzone żarówki;
naprawić lub wymienić drzwi;
naprawa zadaszeń dachowych;
wykonać lub odnowić poręcze przy wejściu;
wymienić zawory zsypu śmieci przeznaczone do załadunku śmieci.

Listę tę można poszerzać w zależności od potrzeb właścicieli lokali. Na przykład umożliwij instalację kamer CCTV. Kamery wideo w wejściach - ważny element zapewnienie bezpieczeństwa.

Osobną składkę wpłaca się na Fundusz Remontowy Domu. Lista prac remontowych jest zapisana w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej (art. 166). Wysokość minimalnej składki ustalana jest w każdym podmiocie Federacji Rosyjskiej. Organizacja zarządzająca jest zobowiązana:

remonty instalacji ogólnobudowlanych elektroenergetycznych, ciepłowniczych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych;
naprawić i w razie potrzeby wymienić wyposażenie wind i ich szybów;
przeprowadzać naprawy dachów;
prowadzić renowacja w piwnicach;
naprawić fasadę budynku;
przeprowadzić remont fundamentów budynku mieszkalnego.

Niestety lista prac „remontów głównych” jest bardzo mała; nie ma w niej bezpośredniego wskazania tego rodzaju prac jako „naprawa wejść”. Dlatego podczas przeprowadzania poważnych napraw wejść sama praca nazywana jest czasami „częściową naprawą elewacji”, ponieważ naprawy elewacji są wymienione na liście poważnych napraw.

W jakiej kolejności przeprowadzana jest naprawa wejść do budynków mieszkalnych?

Na podstawie oględzin wejść sporządzany jest kosztorys. Następnie wybierany jest wykonawca, który wykona prace remontowe, sporządzana jest i podpisana umowa. Następnie możesz kupić wszystko, czego potrzebujesz do naprawy.

naprawa warstwy hydroizolacyjnej pokrycia dachowego,
naprawa sufitu;
naprawa systemów ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych, jeśli znajdują się przy wejściu;
naprawa okien (wymiana szyb);
renowacja ścian;
naprawa podłogi.

Przed wykonaniem napraw niezbędne przygotowanie. Ponadto przed rozpoczęciem prac spółka zarządzająca ma obowiązek ostrzec mieszkańców, zamieszczając informację o zbliżających się naprawach (terminy, nazwa wykonawcy, numer telefonu).

Podczas naprawy mienia wspólnego pracownicy muszą dbać o bezpieczeństwo mienia osobistego mieszkańców. Aby zapobiec zabrudzeniu drzwi wejściowych do mieszkań podczas malowania i wybielania, pokrywane są folią ochronną. Odpady budowlane powstałe podczas remontów przy wejściu i na terenie placu należy usunąć w ciągu 24 godzin. Zabrania się przechowywania go na trawniku lub w innych nieodpowiednich miejscach do czasu zakończenia prac.

Księgowość i rozliczanie podatkowe wydatków organu zarządzającego na naprawę wejść

Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym stanowi, że organizacja zarządzająca musi przeprowadzać naprawy nieruchomości wspólnej (w tym wejść) na wniosek właścicieli mieszkań (zgodnie z częścią 2 art. 162 kodeksu mieszkaniowego). Prace remontowe finansowane są ze środków uzyskanych z wpłat właścicieli narzędzia(Część 2 art. 154 kodeksu mieszkaniowego).

Dochody spółki zarządzającej, ujęte jako kredyt na koncie 90, przeznaczane są na opłacenie usług utrzymania mieszkań i przeprowadzanie bieżących napraw.

Ujmowanie przychodów przez spółkę zarządzającą powinno odbywać się w miarę wypełniania przez nią obowiązków (przy przekazywaniu towarów lub świadczeniu usług właścicielom), co określa MSSF „Przychody z umów z klientami”.

Identyfikacji przychodów dokonuje się w oparciu o paragrafy 22-30 MSSF 15. Oddzielna pozycja powinna uwzględniać prace i usługi, których wykonywanie i świadczenie ma miejsce w inny czas. Konto 90 „Sprzedaż” wymaga zorganizowania analitycznego rozliczania przychodów z bieżących prac naprawczych. Konieczność ujmowania przychodów z remontów majątku wspólnego jako odrębnej pozycji podyktowana jest faktem, że remonty bieżące przeprowadzane są na podstawie uchwały walnego zgromadzenia właścicieli lokali mieszkalnych lub rady apartamentowca. Następujące normy krajowe zawierają również wymóg rozdzielenia usług związanych z utrzymaniem mieszkań i pracami remontowymi na wspólnej własności budynków mieszkalnych:

Zarządzenie Rosstandart z dnia 27 października 2014 r. nr 1444-st (weszło w życie 1 lipca 2015 r.);
Zarządzenie Rosstandart z dnia 29 lipca 2015 r. nr 1005-st (weszło w życie 1 kwietnia 2016 r.).

Usługi świadczone w ramach remontów bieżących majątku wspólnego budynku mieszkalnego podlegają opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej zgodnie z art. 146 Kod podatkowy.

Jeżeli spółka zarządzająca zawrze umowę na przeprowadzenie bieżących napraw majątku wspólnego w apartamentowiec z organizacją, która bezpośrednio świadczy wymagane usługi (wykonuje pracę), wówczas jest zwolniona z płacenia podatku od wartości dodanej (zgodnie z ust. 30 ust. 3 art. 149 Ordynacji podatkowej Federacja Rosyjska). W takim przypadku VAT nie jest naliczany od kosztów usług utrzymania i naprawy mienia wspólnego. Jeżeli wykonawca przedstawi kwotę podatku VAT od wykonanych prac remontowych, uwzględnia się ją zgodnie z klauzulą 2 art. 170 Kodeks podatkowy.

Jeżeli spółka zarządzająca zawiera umowy o świadczenie usług (o dzieło), które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT (zgodnie z ust. 30 ust. 3 art. 149 Ordynacji podatkowej) i jednocześnie otrzymuje dotacje z budżetu gminy przeznaczonych na opłacenie takich usług (pracy), to środki te nie muszą być uwzględniane w podstawie opodatkowania. Reguluje to pismo Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 31 sierpnia 2015 r. nr 03-07-11/49921.

Pieniądze otrzymane na konto organizacji zarządzającej od właścicieli mieszkań za prace naprawcze nie podlegają podatkowi od wartości dodanej tylko wtedy, gdy zostaną pobrane i utworzony zostanie fundusz lub rezerwa.

W przypadku otrzymania przez spółkę zarządzającą środków z funduszu do wykorzystania, podstawa opodatkowania podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT wzrasta, ponieważ środki te są już przekazywane albo na przedpłatę za usługi (prace), albo bezpośrednio na pokrycie kosztów prac remontowych (wykonane usługi), iw tym przypadku powinien być opodatkowany podatkiem VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Środki wpłacane przez właścicieli mieszkań w apartamentowcu organizacji zarządzającej, stowarzyszeniu właścicieli domów, osiedlu mieszkaniowemu, spółdzielni mieszkaniowej mają charakter finansowania celowego i mogą zostać wykorzystane na opłacenie prac przy bieżących lub kapitalnych naprawach mienia wspólnego w apartamentowcu ( zgodnie z ust. 14 artykułu 251 kodeksu podatkowego) .

W okresie tworzenia funduszu prac remontowych fundusze te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym ani podatkiem od wartości dodanej. Naliczane są składki na bieżące naprawy księgowe: Debet 76 Kredyt 86.

Organizacja zarządzająca, która twierdzi, że otrzymuje świadczenia zgodnie z podpunktem 30 ust. 3. art. 149 Ordynacji podatkowej, musi naliczyć podatek VAT od razu po rozpoczęciu prac naprawczych, ponieważ w tym przypadku pieniądze będą już zaliczką na świadczenie usług: Debet 86 Kredyt 62, jednocześnie Debet 62 Kredyt 68 w zakresie podatku VAT .

Wydatki na prace naprawcze są pobierane w ciężar rachunku 20, podatek od wartości dodanej jest rozliczany na rachunku 19 i można go odliczyć, jeżeli spełnione są warunki art. 171 Ordynacji podatkowej.

Po zakończeniu prac powinien zostać wygenerowany przychód Debit 62 Kredyt 90-1, od którego zostanie naliczony podatek od wartości dodanej (Debit 90-3 Kredyt 68). Podatek VAT, który organizacja zapłaci z zaliczek, można odliczyć: Debet 68 Kredyt 62. Na koncie 62 powstają należności od właścicieli, są one odpisywane z funduszu naprawczego.

Jeśli naprawa wejść nie zostanie przeprowadzona

Organ zarządzający musi okresowo przeprowadzać naprawy IMC, w tym wejść. W przeciwnym razie właściciele mają prawo zmusić spółkę zarządzającą do wypełnienia swoich obowiązków. Przyjrzyjmy się, jak można to zrobić.

Reklamacja do MA

Zaleca się sporządzenie 2 lub 3 egzemplarzy, z czego jeden należy zarejestrować w urzędzie mieszkalnictwa i usług komunalnych, drugi przesłać do administracji recepcyjnej. Trzeci egzemplarz właściciele apartamentów zatrzymują dla siebie. Termin rozpatrywania roszczeń właścicieli apartamentów może wynosić do 15 dni.

Skarga do Inspekcji Mieszkaniowej

Niezależnie od skargi możesz napisać skargę do Inspektoratu Mieszkalnictwa. Najlepiej jednak najpierw poczekać na rozpatrzenie reklamacji otrzymanej przez IZ. W reklamacji należy podać, z czego dokładnie właściciele domu nie są zadowoleni w związku ze stanem wejścia. Inspektorat Mieszkalnictwa ma obowiązek rozpatrzenia i udzielenia odpowiedzi mieszkańcom w ciągu 30 dni kalendarzowych.

Jeżeli Inspekcja Mieszkalnictwa nie odpowiedziała, możesz złożyć skargę do wydziału ochrony praw konsumentów, kierownika oddziału wojewódzkiego Inspektoratu Mieszkalnictwa lub do prokuratury.

Test

Po wyczerpaniu wszystkich metod możesz pozwać spółkę zarządzającą, żądając zapłaty odszkodowania za szkody moralne. Zazwyczaj powodowie wygrywają takie sprawy, dlatego LTO starają się nie wnosić sprawy do sądu.

Remont wejść do kamienic z inicjatywy mieszkańców

Zdarza się, że kierownictwo zwleka z naprawą, nawet jeśli wejście znajduje się w słaba kondycja. W takim przypadku właściciele mogą pozwać organizację zarządzającą apartamentowcem przez długi czas lub przejąć organizację prac remontowych (samodzielna naprawa wejścia lub skorzystanie z usług ekipy budowlanej).

Bardzo rzadko, ale czasami zdesperowani mieszkańcy wybierają drugą opcję. W takim przypadku wszystkie koszty zapłaty za prace naprawcze spadają na barki właścicieli lokali. Jednak po zakończeniu naprawy część pieniędzy można zwrócić, jeśli zostaną wypełnione następujące dokumenty:

protokół stanu wejścia przed naprawą i inne dowody konieczności naprawy;
umowa i kosztorys naprawy;
rachunki za zakupione Materiały budowlane, jeżeli zgodnie z umową miały zostać zakupione samodzielnie

I. S. Zuikov,
k.e. dr inż., ekspert "BG"

Opublikowano w „Gazecie Księgowej” nr 12/2016

W ciągu ostatnich dwóch lat uwaga ekspertów środowiska księgowego skupiła się na tego typu naprawach mienia wspólnego w apartamentowcu (AMD), takich jak remonty kapitalne. W związku z tym inny ważny rodzaj naprawy – prąd – prawie zniknął z ich pola widzenia. Trzeba powiedzieć, że wcześniej kwestia przeprowadzania rutynowych napraw w budynku mieszkalnym zarządzanym przez HOA nie była w pełni uwzględniona. To w dużej mierze wyjaśnia charakter pisania tego artykułu.

Naprawy bieżące budynku obejmują zespół środków konstrukcyjnych, organizacyjnych i technicznych mających na celu usunięcie usterek (przywrócenie sprawności) elementów, urządzeń i systemów inżynieryjnych budynku w celu utrzymania sprawności eksploatacyjnej (pkt 4 preambuły Działu II Regulaminu). i Standardy eksploatacja techniczna zasoby mieszkaniowe, zatwierdzone. Uchwała Państwowego Komitetu Budownictwa Rosji z dnia 27 września 2003 r. nr 170 (zwana dalej Regulaminem nr 170)). Zalecany wykaz prac związanych z naprawami bieżącymi podany jest w Załączniku nr 7 do Zasad nr 170:

1. Fundamenty
Eliminacja lokalnych odkształceń, wzmocnienia, odbudowa uszkodzonych obszarów fundamentów, kanałów wentylacyjnych, ślepych obszarów i wejść do piwnic.

2. Ściany i fasady
Uszczelnianie spoin, uszczelnianie i renowacja elementów architektonicznych; zmiana sekcji okładziny drewniane ściany, naprawy i malowanie fasad.

3. Podłogi
Częściowa zmiana poszczególnych elementów; uszczelnianie szwów i pęknięć; wzmacniające i koloryzujące.

4. Dachy
Wzmacniające elementy systemu krokwi drewnianych, antyseptyczne i antyperforacyjne; usuwanie usterek w dachach stalowych, azbestowo-cementowych i innych, wymiana rur spustowych; naprawa hydroizolacji, izolacji i wentylacji.

5. Wypełnienia okien i drzwi
Wymiana i regeneracja poszczególnych elementów (urządzeń) i wypełnień.

6. Przegrody mieszkaniowe
Wzmacnianie, zmienianie, uszczelnianie poszczególnych obszarów.

7. Schody, balkony, werandy (parasole-daszki) nad wejściami do wejść, piwnice, nad balkonami wyższych pięter
Renowacja lub wymiana poszczególnych sekcji i elementów.

8. Podłogi
Wymiana i renowacja poszczególnych sekcji.

9. Piece i paleniska
Rozwiązywanie problemów.

10. Dekoracja wnętrz
Renowacja wykończenia ścian, sufitów, podłóg w wydzielonych sekcjach w wejściach, pomieszczenia techniczne, w pozostałych lokalach pomocniczych budownictwa ogólnego i mieszkaniach usługowych.

11. Centralne ogrzewanie
Montaż, wymiana i przywrócenie funkcjonalności poszczególnych elementów i części elementów systemy wewnętrzne centralne ogrzewanie, w tym kotłownie przydomowe.

12. Wodociągi i kanalizacja, zaopatrzenie w ciepłą wodę
Montaż, wymiana i przywracanie funkcjonalności poszczególnych elementów i części wewnętrznych instalacji wodno-kanalizacyjnych, zaopatrzenia w ciepłą wodę, w tym pompowni w budynkach mieszkalnych.

13. Zasilanie i urządzenia elektryczne
Montaż, wymiana i przywrócenie sprawności instalacji elektrycznej budynku, z wyjątkiem urządzeń i urządzeń wewnątrzmieszkalnych, z wyjątkiem kuchenek elektrycznych.

14. Wentylacja
Wymiana i przywrócenie funkcjonalności instalacji wentylacyjnej wewnątrz domu, w tym samych wentylatorów i ich napędów elektrycznych.

15. Zsypy na śmieci
Przywracanie funkcjonalności urządzeń wentylacyjno-płuczących, pokryw zaworów zbierających nieczystości oraz urządzeń zasuwowych.

16. Specjalne wspólne urządzenia techniczne domu
Wymiana i regeneracja elementów i części elementów specjalnych urządzenia techniczne, realizowane przez wyspecjalizowane przedsiębiorstwa na podstawie umowy z właścicielem (organem przez niego upoważnionym) lub z organizacją obsługującą zasób mieszkaniowy, zgodnie z przepisami ustalonymi przez producentów lub odpowiednie ministerstwa (departamenty) branżowe i uzgodnione z państwowymi organami nadzoru.

17. Architektura zewnętrzna
Naprawy i renowacje zniszczonych odcinków chodników, podjazdów, ścieżek, ślepych obszarów ogrodzeń i urządzeń obiektów sportowych, użytkowych i rekreacyjnych, podestów i wiat na pojemniki na odpady.

Przed przystąpieniem do rutynowych napraw członkowie HOA muszą określić źródło ich finansowania. Najpopularniejszą, choć nie jedyną metodą, jest utworzenie w HOA funduszu na naprawy bieżące, którego zatwierdzenie procedury tworzenia i stosowania należy do kompetencji walnego zgromadzenia członków spółki (klauzula 5, ust. Część 2, art. 145 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Na tym samym spotkaniu należy ustalić okres bieżących napraw (ustalić datę, po której będzie wystarczająca ilość środków na naprawy). Jednak samo zorganizowanie tego spotkania nie wystarczy.

Naprawy bieżące przeprowadzane są na podstawie decyzji Walnego Zgromadzenia Właścicieli lokali, podjętej większością głosów Łączna głosów uczestniczących w posiedzeniu (klauzula 4.1 część 2, artykuł 44 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Właściciele lokali są zobowiązani do zatwierdzenia na walnym zgromadzeniu wykazu usług i robót, warunków ich świadczenia i realizacji, a także kwoty ich finansowania (klauzula 17 Regulaminu utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym , zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. nr 491 (zwany dalej Regulaminem nr 491)).

Notatka
Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że na spotkaniach (członków HOA i właścicieli lokali) dochodzi do powielania decyzji, jednak tak nie jest, gdyż jedną rzeczą jest ustalenie fundusz na przeprowadzanie bieżących napraw mienia wspólnego w apartamentowcu, a coś zupełnie innego – przeprowadzanie konkretnych napraw bieżących (z pewnością nie ostatnich w historii apartamentowca).

Właściciele lokali mają prawo samodzielnie przeprowadzać czynności związane z naprawą mienia wspólnego lub angażować inne osoby do świadczenia usług i wykonywania prac remontowych, biorąc pod uwagę wybrany sposób zarządzania apartamentowcami (§ 12 Regulaminu nr 491). W HOA realizację bieżących napraw mienia wspólnego w apartamentowcu zapewnia członkostwo właścicieli lokali w spółce osobowej oraz zawieranie umów z właścicielami lokali niebędącymi członkami HOA (podpunkt „h”, klauzula 11, klauzula 16 Regulaminu nr 491). Wspólnoty właścicieli domów mogą samodzielnie dokonywać bieżących napraw mienia wspólnego w domu lub angażować na podstawie umów osoby wykonujące dany rodzaj prac.

Jednocześnie stowarzyszenie właścicieli domów musi zapewnić normatywnie ustalone wymagania dotyczące utrzymania i obsługi zasobów mieszkaniowych (część 2.2 art. 161 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Zgodnie z ust. 1 ust. 2, art. 154 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej opłata za naprawy bieżące wliczana jest do opłaty za utrzymanie lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że nie można utworzyć odrębnego funduszu na finansowanie napraw bieżących, gdyż finansowanie tych napraw przewiduje preliminarz przychodów i wydatków HOA na dany rok. Planowane środki zostaną przelane na rachunek bieżący HOA i będą tam gromadzone do czasu rozpoczęcia bieżących napraw. W związku z tym konieczne jest odpowiednie zaplanowanie rutynowych czynności konserwacyjnych. Aby środki zebrane na naprawy nie pozostały długo na rachunku bieżącym bez ruchu, należy je wykorzystywać etapami. Na przykład środki zgromadzone przez kilka miesięcy wystarczą na planowane naprawy podłóg w wejściu - dlatego takie naprawy muszą zostać przeprowadzone. Takie podejście pozwala ponieść mniejsze straty inflacyjne przy gromadzeniu środków na bieżące naprawy. Oczywiście przy takim podejściu konieczne jest uwzględnienie wielu czynników, na przykład czynnika sezonowego. Niedopuszczalne jest naprawianie posadzek w wejściu w okresie letnim, a elewacji lub niewidomych powierzchni apartamentowca w okresie deszczowej jesieni.

Należy zaznaczyć, że właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania majątku wspólnego (w tym bieżących napraw) proporcjonalnie do posiadanych udziałów w prawie współwłasności tej nieruchomości, dokonując obowiązkowych wpłat i składek od członków HOA. Jednocześnie właściciele niebędący członkami spółki płacą opłatę za utrzymanie i naprawy lokali mieszkalnych zgodnie z umowami zawartymi z HOA (części 1–3, art. 39 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, klauzula 28 zasad nr 491, części 5, 6 art. 155 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej).

Przykład 1
Załóżmy, że powierzchnia lokali mieszkalnych w apartamentowcu wynosi 5000 metrów kwadratowych. m. Na walnym zgromadzeniu członkowie HOA postanowili pobrać opłatę za utrzymanie lokali mieszkalnych w wysokości 15 rubli. z jednego mkw. m (w tym 2 ruble za naprawy bieżące).

W rachunkowości naliczanie opłat za utrzymanie lokali mieszkalnych zostanie odzwierciedlone wraz z płatnościami za media i inne usługi w debecie subkonta 76-11 „Rozliczenia z właścicielami lokali za zużyte media i kwoty za utrzymanie lokali mieszkalnych ” oraz na koncie subkonta 86-1 „Docelowe wpływy od właścicieli lokali na utrzymanie lokali mieszkalnych i zużyte media”, a jego wpływ znajduje się w obciążeniu rachunku 51 „Rachunki bieżące” i uznaniu subkonta 76 -11. Tym samym na koniec miesiąca otrzymamy w sumie 75 000 rubli na pokrycie szacunkowych wydatków. (5000 × 15), z czego 10 000 rubli zostanie wydanych na bieżące naprawy. (5000 × 2).

Do przeprowadzania rutynowych napraw lepiej jest zaangażować firmę remontowo-budowlaną, która jest członkiem organizacji samoregulacyjnej i posiada odpowiednie uprawnienia do wykonywania rodzajów prac zaplanowanych w HOA. Po zakończeniu prac przewodniczący zarządu HOA lub inna osoba, która w imieniu wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu jest upoważniona do udziału w odbiorze prac przy bieżących naprawach, podpisuje akt odbioru świadczone usługi i (lub) prace wykonane w zakresie konserwacji i bieżących napraw mienia wspólnego w domu, których forma została zatwierdzona rozporządzeniem Ministerstwa Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 26 października 2015 r. nr 761/pr.

Przykład 2
Zgodnie z umową firma remontowo-budowlana wykonuje bieżące remonty części wspólnej budynku mieszkalnego zarządzanego przez HOA. Koszt pracy wyniósł 118 000 rubli. (w tym VAT 18 000 RUB). Środki na naprawy zgromadzono na rachunku bieżącym HOA w wyniku ich otrzymania w ramach płatności za utrzymanie lokali mieszkalnych.

Zgodnie z zatwierdzoną Instrukcją stosowania planu kont do rozliczania działalności finansowej i gospodarczej organizacji. zarządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 31 października 2000 r. nr 94n organizacje, których działalność nie jest związana proces produkcji, aby podsumować informacje o kosztach prowadzenia tej działalności, skorzystaj z konta 26 „Ogólne wydatki służbowe”. W takim przypadku koszty naprawy mienia wspólnego w apartamentowcu są odzwierciedlone w obciążeniu rachunku 26 i uznaniu rachunku 60 „Rozliczenia z dostawcami i kontrahentami”.

W zakresie podatku VAT spółka jest zwolniona z jego uiszczenia na podstawie ust. 30 ust. 3 art. 149 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej, zatem gdy wykonawca przedstawia kwotę podatku VAT od prac wykonanych przy bieżącym remoncie nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, HOA uwzględnia tę kwotę podatku w kosztach praca wykonywana na podstawie klauzuli 2 art. 170 Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej.

W księgach należy dokonać następujących zapisów.

Debet 26 Kredyt 60– 118 000 rubli. – prace remontowe wykonane przez wykonawcę zostały przyjęte;
Debet 60 Kredyt 51– 118 000 rub. – zapłacono za prace naprawcze wykonane przez wykonawcę.

Należy zaznaczyć, że koszty napraw bieżących pobrane na rachunek 26 w ramach innych kosztów zgrupowanych na tym rachunku powinny zostać odzwierciedlone w końcowym obrocie miesiąca jako obciążenie subkonta 86-1 i uznanie rachunku 26.

Podsumowując, powiemy, że możliwe jest przeprowadzanie rutynowych napraw mienia wspólnego w budynku mieszkalnym bez zaangażowania wykonawcy i za mniejsze pieniądze, ale członkowie HOA, podejmując decyzję na walnym zgromadzeniu o przeprowadzeniu remontów rutynowych, warto zadać sobie pytanie: kto będzie odpowiadał za spowodowanie szkód w mieniu mieszkańców lub uszczerbku na ich zdrowiu, jakie mogą powstać w wyniku źle przeprowadzonej konserwacji przez osoby niewykwalifikowane?

Również w tym temacie.

Rosjanie nie mają pojęcia, jakie przysługują im prawa w zakresie własności powszechne zastosowanie, a także na co możesz liczyć, jeśli zajdzie potrzeba naprawy. Ponadto mieszkańcy i właściciele mieszkań nie wiedzą, jakie obowiązki ma firma usługowa w stosunku do mienia wspólnego.

Zgodnie z prawem, naprawy bieżące mienia wspólnego w apartamentowcu obejmują szeroki zakres prac niezbędnych do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Co miesiąc właściciele domów uiszczają opłaty za zużyte zasoby, które obejmują również opłaty za wykonanie określonych prac. Dziś porozmawiamy o tym, co obejmuje wspólna lista niezbędne środki naprawcze i jakie wymagania właściciel może skierować do osób odpowiedzialnych.

Nie ma konkretnej, jasno sformułowanej definicji takiego pojęcia, jak naprawy rutynowe. Z reguły mówiąc o przeprowadzaniu rutynowych napraw, mówimy o całym zestawie działań mających na celu utrzymanie zasobów mieszkaniowych w zadowalającym stanie, a także wyeliminowanie powstałych problemów, które zakłócają pełne i wygodne życie mieszkańców obywatele.

Niezbędne prace wykonywane są ściśle według pierwotnie opracowanego planu i można je zlecić w celu renowacji całego zespołu mieszkalnego lub częściowej wymiany zużytych węzłów komunikacyjnych. Ważne jest rozróżnienie pomiędzy naprawami rutynowymi a pracami kapitalnymi. Za naprawy główne mieszkańcy płacą od 2015 roku odrębnym paragonem, natomiast za naprawy bieżące pieniądze pobiera się wliczając wymaganą kwotę do całości opłat.

Taryfy opłat ustalają władze miejskie, a priorytet wykonania niezbędnych prac ustala się na 2-5 lat, biorąc pod uwagę stan powierzchni mieszkalnej, a także stopień zużycia konstrukcji i materiałów.

Podstawą stwierdzenia konieczności remontów bieżących może być planowy przegląd budynków. Z reguły badanie przeprowadza się przed i po sezonie grzewczym - jesienią lub wiosną.

Lista prac objętych bieżącym remontem budynków mieszkalnych

Listę czynności naprawczych określa specjalny dokument - zalecenia metodologiczne na naprawę i konserwację zasobów mieszkaniowych 04.02.2004, zatwierdzony przez Państwową Komisję Budownictwa. Dokument zawiera wiele zapisów i punktów, które określają listę niezbędnych prac. Jako przykłady można podać następujące rodzaje pracy:

Eliminacja istniejących odkształceń, wzmocnienie i odbudowa fundamentu.
Renowacja elementów architektonicznych budynku i uszczelnianie spoin budynku.
Malowanie elewacji budynku, ścian lub sufitu.
Powrót do zdrowia otwory okienne, wymiana szyb.
Naprawa drzwi wejściowe i przedsionki.
Przywrócenie komunikacji wewnętrznej, w tym naprawy jednostki pompujące oraz eliminowanie problemów związanych z zakłóceniami w systemie zasilania.
Drobne naprawy balustrad, wymiana skrzynek pocztowych.
Montaż zadaszeń i „fartuchów” w zsypie śmieci.

Powyższa lista nie jest kompletna, gdyż obejmuje także inne rodzaje pracy. Z tego powodu, jeśli pojawi się sytuacja konfliktowa, a firma zarządzająca lub inna organizacja odmówi wykonania określonych prac naprawczych, warto uzbroić się w powyższy dokument i zwrócić się do sądu w celu ochrony własnych praw.

Kto jest odpowiedzialny za przeprowadzanie rutynowych napraw?

Wszelkie obowiązki związane z przeprowadzeniem prac remontowych są przypisane spółce zarządzającej, która początkowo zbiera fundusze od mieszkańców domu specjalnie na utrzymanie i naprawę lokalu. Przepis ten zapisany jest w art. 154-156 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej i Główne zasady utrzymanie mienia zatwierdzone przez Rząd Federacji Rosyjskiej w PP nr 491 z 13 sierpnia 2006 r.

Bezpośrednią realizację prac naprawczych powierza się wyspecjalizowanym organizacjom w ramach konkursu. Wszelkie prace należy wykonywać ściśle według określonych zasad i przepisów. Należy zaznaczyć, że w odróżnieniu od remontów kapitalnych, prace bieżące można zorganizować bez sporządzania protokołu z walnego zgromadzenia właścicieli, ale tylko na wniosek mieszkańców.

Plan prac naprawczych sporządzany jest corocznie, ale można wprowadzić zmiany do takiego dokumentu. Po zakończeniu prac naprawczych specjalna komisja musi zaakceptować pracę. W skład tego organu wchodzą przedstawiciele właścicieli mieszkań i pracownicy spółki zarządzającej.

W razie potrzeby możliwe będzie zaangażowanie ekspertów. Jeśli praca zostanie wykonana źle, najpierw będziesz musiał złożyć reklamację firma zarządzająca a w przypadku odmowy usunięcia braków możliwe będzie złożenie wniosku do sądu lub do mieszkania. Kodeks karny ma nie więcej niż miesiąc na naprawienie sytuacji.

Wniosek

Za organizację prac remontowych w budynku mieszkalnym odpowiada spółka zarządzająca lub inna organizacja zajmująca się obsługą konkretnego kompleksu mieszkalnego.

Co roku sporządzany jest specjalny plan, który służy jako główny dokument, zgodnie z którym przeprowadzane są niezbędne prace. Do sporządzonego planu można wprowadzać zmiany i uzupełnienia, a bezpośrednimi wykonawcami robót są wykonawcy wyłonieni w ramach specjalnie zorganizowanego konkursu.

Remonty bieżące mienia wspólnego w apartamentowcu obejmują cały zakres prac mających na celu utrzymanie sprawności budynku mieszkalnego, wymianę wyposażenia, a w razie potrzeby przywrócenie jego sprawności.

Za każdą z tych usług odpowiedzialna jest organizacja zarządzająca, z którą podpisana jest umowa. Aby przeprowadzić prace naprawcze, wnoszą wkład wszyscy właściciele budynków mieszkalnych pewna ilośćśrodków, o czym mowa w wpływy kasowe płacić rachunki za media.

Drodzy Czytelnicy! W naszych artykułach mowa jest o typowych rozwiązaniach zagadnienia prawne. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem - zadzwoń Darmowa konsultacja:

Co dotyczy majątku wspólnego apartamentowca?

Osobliwością budynku mieszkalnego jest to, że oprócz lokali będących własnością mieszkańców, istnieją wspólna własność, z którego wszyscy właściciele korzystają w równym stopniu.

Części 3, 4 i 5 tego dokumentu zawierają zasady i regulacje dotyczące konserwacji i naprawy lokali, w tym budynków mieszkalnych. Na przykład, zgodnie z wymaganiami, podczas rozprężania szwy interpanelowe, Spółka zarządzająca jest zobowiązana do przeprowadzania napraw bieżących. Ten typ Praca mieści się w kategorii naprawy elewacji.

Remont wejścia powinno odbywać się nie rzadziej niż raz na 3 lata lub 5 lat, w zależności od stopnia zużycia i klasyfikacji budynku.

Jakie usługi można uwzględnić dodatkowo?

Podstawowy wykaz nieruchomości wspólnych podlegających remontom bieżącym może zostać uzupełniony na wniosek mieszkańców.

Pragnienie tego ostatniego musi się opierać prawdziwy problem, co zakłóca normalne życie właścicieli.

Nie należy czekać na przeprowadzenie poważnych napraw w domu, jeśli występują poważne problemy. Warto o nich wiedzieć poinformować spółkę zarządzającą na zebraniu mieszkańców lub na, bez oczekiwania na spotkanie.

Jeżeli upoważnione osoby spółki zarządzającej potwierdzą obecność usterki, lista zostanie uzupełniona nowy punkt. Jednak w tym przypadku środki na naprawę problemu nie będą pobierane ze środków na konserwację i naprawy, ale z budżetu środków zebranych na naprawy główne.

Mieszkańcy mają także prawo do objęcia remontem bieżącym własnego lokalu (w mieszkaniu) jeżeli uszkodzenie lokalu powstało z winy zarządzającego.

Na przykład spółka zarządzająca nie oczyściła dachu ze śniegu i stopionego śniegu zniszczył sufit i ścian w mieszkaniu znajdującym się na ostatnim piętrze. W tej sytuacji spółka zarządzająca musi przeprowadzić prace naprawcze na terenie właściciela.

Co nigdy się nie stanie?

Jeśli mieszkania nie zostały uszkodzone z winy spółki zarządzającej, ich właścicieli nie uprawniony domagać się naprawy tych pomieszczeń.

Naprawy bieżące mogą być przeprowadzane wyłącznie w odniesieniu do wspólny lokal.

To samo dotyczy inżynieria i komunikacja techniczna. Jeśli ich żywotność już dawno minęła, ale nadal pracują na właściwym poziomie, nie zostaną wymienione w ramach rutynowych napraw. Aby je wymienić, trzeba poczekać na generalny remont apartamentowca.

Regularne opłaty za mieszkanie i usługi komunalne nie wystarczą, aby utrzymać własność wspólną w apartamentowcu w należytym stanie.

Często nie wywiązują się ze swoich obowiązków na czas, więc mieszkańcy muszą przejąć inicjatywę w sprawie bieżących napraw.

W przypadku wykrycia problemu lub lokalu wymagającego pilnej naprawy należy niezwłocznie powiadomić spółkę zarządzającą. Jeśli naprawy główne zostaną przeprowadzone w ściśle określonym przez prawo terminie, naprawy bieżące można przeprowadzić w dowolnym momencie, jeśli wystąpią poważne problemy.

Zobacz też wideo w sprawie utrzymania i bieżących napraw mienia wspólnego w apartamentowcu:

Autor artykułu -