Rentowność spółek zarządzających mieszkalnictwem i usługami komunalnymi. Grant Agasiewicz, powiedz nam, jak wygląda mieszkalnictwo i usługi komunalne jako firma? Czy IPO może mieć negatywny wpływ?

Kluczem do sukcesu biznesowego w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych jest przyjaźń z władzami

Oczywiste jest, że sektor mieszkalnictwa i usług komunalnych jest jednym z najbardziej stabilnych sektorów gospodarki, ponieważ usługi świadczone ludności są zawsze poszukiwane. Dziś coraz częściej mówi się o konieczności aktywniejszego udziału biznesu w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. „Reformy przeprowadzone w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych, mające na celu przyciągnięcie biznesu do tej branży, z pewnością dają pozytywne rezultaty, – zauważa Igor Firer, Dyrektor generalny Firma Nizhnovinzhstroy. – Jeśli wszystkie działania organizacji mają na celu osiągnięcie wyniku ekonomicznego, czyli osiągnięcia zysku, wówczas nie ma problemów z szybkością podejmowania decyzji, a jakość świadczonych usług wzrasta. Mało prawdopodobne w warunkach ostrej konkurencji komercyjne przedsiębiorstwo będzie mógł sobie pozwolić na niedbałe podejście do wykonywanej pracy.”

Rynek mieszkalnictwa i usług komunalnych można podzielić na dwa segmenty: usługi komunalne i usługi mieszkaniowe. „Oczywiście, że takie użyteczności publicznej gdyż zaopatrzenie w energię, gaz, ciepło i wodę to dziedzina pracy firm monopolistycznych, gdzie nie może być miejsca dla małych i średnich przedsiębiorstw, mówi Dmitrij Brisenko, dyrektor spółki zarządzającej Ekolek. – Jednak prawie wszystkie usługi mieszkaniowe obejmują zarządzanie mieszkaniem (konserwacja, obsługa wind i systemów bezpieczeństwa, zapewnienie nadawania programów telewizyjnych i radiowych, naprawy bieżące, wywóz śmieci itp.), a także generalny remont Majątek wspólny i lokale mieszkalne należące do określonych właścicieli – to domena małego biznesu.”

Wejście biznesu do sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych następuje poprzez aktywną interakcję z władzami wszystkich szczebli, które w przyszłości będą głównymi klientami przedsiębiorstw. Tak więc kilka lat temu w Niżny Nowogród Powstało kilka potężnych spółek akcyjnych, które wynoszą mieszkalnictwo i usługi komunalne na nowy rynkowy poziom usług.

„Nasza firma powstała w 2006 roku przy udziale samorządu województwa, który posiada pakiet blokujący. Głównym kierunkiem naszej działalności jest projektowanie, budowa i przebudowa budownictwa mieszkaniowego i usług komunalnych w obwodzie Niżnym Nowogrodzie i poza nim. Są to kotłownie, sieci ciepłownicze, wodociągowe i kanalizacyjne, zakłady wodociągowe i oczyszczalnie ścieków oraz obiekty usprawniające. Firma ma wszystko wymagane licencje do wykonywania pełnego zakresu prac w obiektach mieszkaniowych i usługach komunalnych. Jesteśmy w stanie wykonać cały cykl oględzin inżynieryjnych, zaprojektować budynki, konstrukcje oraz część technologiczną obiektu, wykonać prace budowlano-montażowe, pełnić funkcję klienta technicznego i generalnego wykonawcy – mówi Igor Firer. – W zeszłym roku firma zorganizowała własne zarządzanie projektami. Postawiliśmy sobie za zadanie stworzenie struktury zdolnej do zapewnienia jakości i krótki czas wykonuje prace projektowe i geodezyjne w obiektach mieszkaniowych i usługach komunalnych. I pomyślnie wykonaliśmy to zadanie. W ciągu ostatnich 6 miesięcy ubiegłego roku nasi projektanci wykonali prace projektowe i pomiarowe na dziewięciu obiektach. Wraz ze skróceniem terminu byliśmy w stanie zaoferować klientom niższy koszt prac projektowych, średnio o 15-20% niższy od średnich cen rynkowych.”

Istniejąca konkurencja wśród głównych graczy na rynku mieszkaniowym i usług komunalnych stymuluje ich do tworzenia kompleksowego pakietu usług. „Naszymi głównymi klientami są regionalne Ministerstwo Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych oraz gminy, w wyniku czego większość umów o wykonanie prac i świadczenie usług zawierana jest w oparciu o wyniki postępowań konkursowych. Dlaczego udaje nam się wygrywać przetargi? Ponieważ mamy niezaprzeczalne zalety - możemy zaoferować niższe koszty i kompleksowe rozwiązanie zadań klienta” – mówi Igor Firer. – Często zdarza się, że głowa miasto lub jego zastępca ds. mieszkalnictwa i usług komunalnych, jest tylko pomysł - ogólne przedstawienie problemu. Na przykład nie jest zadowolony z jakości zaopatrzenia w wodę w jakiejś wiosce. Potencjalni wykonawcy powiedzą, że są gotowi na realizację pomysłu tylko wtedy, gdy przedstawią gotową dokumentację projektową. Z kolei organizacje projektowe będą wymagały wstępnej dokumentacji pozwoleń, wielu zatwierdzeń i długiego okresu rozwoju. Jesteśmy gotowi przystąpić do pracy nad samym pomysłem i doprowadzić go do skutku, czyli do czasu oddania obiektu do użytku.”

Co innego posiadać wymaganą kwotę inwestycji początkowej, a co innego zostać zwycięzcą przetargów ogłaszanych przez władze regionalne. Dlatego już na etapie tworzenia firmy warto konsultować się ze specjalistami z odpowiedniego ministerstwa regionalnego. W zasadzie, jak zauważają główni gracze rynkowi, zapotrzebowanie na wykonawców jest dziś duże, a zakres prac bardzo szeroki.

„Już w pierwszym roku działalności zrealizowaliśmy znaczący projekt modernizacji historycznego centrum Gorodca” – mówi Igor Firer. – W 2007 roku opracowaliśmy i wdrożyliśmy zakrojony na szeroką skalę projekt kompleksowego ulepszenia i uporządkowania Centralnej Dzielnicy Vyksa. Uważam ten projekt za wyjątkowy w skali naszego regionu. Po raz pierwszy w krótkim czasie przeprowadzono cały szereg działań, których efektem był nowy wygląd mikrodzielnicy. Szare, matowe elewacje panelowych wieżowców błyszczały jaskrawymi kolorami, nowe trawniki zazieleniły się świeżą trawą, posadzone drzewa dodały wyjątkowości wyglądowi dzielnicy, ścieżki dla pieszych, chodniki i główna aleja dzielnicy radykalnie zmieniły swój wygląd dzięki do kostki brukowej. Równolegle z pracami modernizacyjnymi wymieniono i naprawiono całą podziemną komunikację inżynieryjną dzielnicy - sieci energetyczne, ciepłownicze, kanalizacyjne, zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę. Swoją drogą, po prostu niewłaściwe byłoby postąpić inaczej. Tworzenie piękna na powierzchni jest całkowicie bezsensowne i marnotrawne, jeśli pod ziemią jest zniszczona komunikacja, a wypadki zdarzają się kilka razy w miesiącu.

Co zyskały małe firmy?

Działalność małych przedsiębiorstw w sektorze mieszkaniowym zależy bezpośrednio od liczby utworzonych stowarzyszeń właścicieli domów, których w Niżnym Nowogrodzie jest wciąż niewiele. „Możesz współpracować bezpośrednio ze stowarzyszeniami właścicieli domów, możesz brać udział w konkursach na większe naprawy lub szukać zamówień od właścicieli”, mówi Wiaczesław Żitnikow, dyrektor techniczny firmy Lifting Technologies.

Zauważmy, że same HOA i DUK są dziś przedsiębiorstwami o niskim zysku. Wszyscy eksperci KAPITALISTÓW o tym mówią. „Wydawałoby się, że powinny one prosperować, wykonując duże wolumeny prac związanych z utrzymaniem, utrzymaniem i naprawą zasobu mieszkaniowego. Jednak prosperuje tylko ich zarząd, a same przedsiębiorstwa, z wyjątkiem firmy Nash Rayon, upadają” – mówi szczerze Michaił Kazinik, dyrektor generalny firmy TARS-M. – Wiem, że najgorsza sytuacja jest w Domservis, który na utrzymanie i obsługę mieszkań otrzymuje zaledwie 1,3 rubla.

od 1 mkw. M". Jednocześnie zdaniem ekspertów dziś dla optymalnej rentowności konieczne jest otrzymanie co najmniej 1,6 rubla. od 1 mkw. M.

Jeśli przedsiębiorca wybierze segment interakcji z DUK-ami, to lepiej zainteresować się architekturą krajobrazu i pracami awaryjnymi niż rutynowymi naprawami. „Tak więc na poprawę Naszej Dzielnicy przeznaczono 3,5 rubla. za 1 mkw. m, dalej praca awaryjna dla firmy „Partner-NN” – 0,98 rubla, dla „Domservis” – 1,3 rubla. Drobne środki przeznaczono na bieżące naprawy - 200 tysięcy rubli. miesięcznie, przy wielkości zasobów mieszkaniowych w obwodzie moskiewskim wynoszącym 1,7 miliona metrów kwadratowych. m” – mówi Dmitrij Brisenko.

Aby zorganizować spółkę zarządzającą, będziesz potrzebować od 70 do 200 tysięcy dolarów. Głównymi kosztami będą wynagrodzenia, zakup zapasów i sprzętu biurowego oraz wynajem pomieszczeń. Sprzęt dla woźnych - szmaty, miotły, kosiarki, łopaty. Do hydrauliki – klucze, elektronarzędzia. „Jeśli zainwestowałeś 70 tysięcy dolarów i oddałeś do utrzymania około 10 domów, to inwestycja zwróci się po około 1 roku. Zysk wyniesie około 5% przychodów. Dlatego, aby zwiększyć zyski, trzeba pozyskać więcej klientów” – mówi Dmitry Brisenko. – Ekonomicznie utrzymać zasoby mieszkaniowe o powierzchni co najmniej 200 tys. mkw. m czyli około 40 stumieszkaniowych budynków.”

Specyfika budowania biznesu w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych pozostawia niewielkie możliwości małym przedsiębiorstwom. Oprócz dużej kwoty inwestycji wymagana jest ugruntowana interakcja z władzami. Eksperci CAPITALIST twierdzą, że dziś najbardziej atrakcyjne segmenty dla małych przedsiębiorców to: usługi windowe, montaż i konserwacja systemów zamków szyfrowych i domofonów, a także wywóz i wywóz śmieci.

Jak zbudować firmę zajmującą się konserwacją wind? „Nasza firma została zarejestrowana w 2001 roku. Wprowadzono wówczas nowe formy organizacji pracy przy utrzymaniu ruchu urządzeń dźwigowych, uwzględniając wyposażenie techniczne i poziom zawodowy personelu obsługującego. Dotyczyło to zwłaszcza domów w dzielnicy Wierchnie Peczery” – mówi Wiaczesław Żytnikow. „Aby zapewnić potencjalnym klientom wysokiej jakości i terminowe usługi, nasza firma zakupiła nowy sprzęt, opracowała własny system dostawy i montażu części zamiennych i komponentów oraz ustanowiła ścisłą kontrolę nad realizacją zamówień.” Wiaczesław Żytnikow nie ujawnia dokładnej kwoty początkowej inwestycji, ale podaje, że „jest to około 20 tys. dolarów”.

Najtrudniejszą rzeczą w segmencie usuwania odpadów jest uzyskanie odpowiedniej licencji. Uczestnicy rynku twierdzą, że jego ukończenie zajmie co najmniej sześć miesięcy. „Początkowo nasza firma powstała z myślą o wewnętrznej obsłudze jednego zakładu przemysłowego. Na terenie przedsiębiorstwa wyposażyliśmy specjalne punkty zbiórki odpadów oraz zamontowaliśmy zamykane pojemniki na odpady. Potem stopniowo zaczęliśmy zawierać umowy z klientami zewnętrznymi” – mówi Michaił Kazinik. „Aby zajmować się tego typu działalnością, należy uzyskać licencję środowiskowo-transportową.”

Częstym utrudnieniem zarówno małych, jak i dużych firm z sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych są problemy kadrowe. Brakuje niemal całej linii specjalizacji: woźnych, hydraulików, elektryków, stolarzy. Inżynierowie wind są poszukiwani wśród specjalności inżynieryjnych. „Oczywiście braki kadrowe to palący problem, ale udało nam się go rozwiązać” – mówi Igor Firer. – Mamy atrakcyjne warunki wynagradzania, pracownicy są zorientowani na wyniki i mają możliwość zwiększania swoich dochodów dzięki elastycznemu systemowi premii. Stworzyliśmy zgrany zespół profesjonalistów pracujących jako jeden zespół. Szczególny nacisk kładziemy na młodych, proaktywnych pracowników.”

Jak otworzyć firma zarządzająca od zera?

Pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe pojawiły się w 1921 roku, wtedy pojawili się pierwsi działacze, którzy zrozumieli atrakcyjność tej sprawy i zaczęli przejmować pod swoje skrzydła budynki miejskie. Typowe spółki zarządzające rozpoczęły swoje istnienie stosunkowo niedawno – Rok 2005 był początkiem w dziedzinie zarządzania budynki wielokondygnacyjne nowe czasy i z roku na rok cieszą się coraz większą popularnością wśród początkujących przedsiębiorców.

Głównymi powodami jest wysoka rentowność i niewielka konkurencja w tym obszarze biznesmeni chcą zająć tę niszę. Ale czy tak łatwo jest otworzyć własną spółkę zarządzającą i dlaczego przy takiej atrakcyjności finansowej nadal istnieje wolne miejsca na tym rynku?

Jak zatem otworzyć spółkę zarządzającą od podstaw? Odpowiedź znajdziesz w tym artykule!

Dopuszczalne jest prowadzenie działalności zarządczej dopiero po uzyskaniu licencji, którego wydawanie jest regulowane przez agencje rządowe.

Otrzymany dokument nie wymaga odnowienia i jest wydawany bez ograniczeń czasowych. Ale nawet jeśli jesteś wpisany do rejestru licencji Federacji Rosyjskiej, nie oznacza to twojego immunitetu. Jeśli nie zostanie to zrobione prawidłowo, licencja może zostać cofnięta, a firma wykreślona z rejestru.

Kto może uzyskać pozwolenie?

Osoba prawna może liczyć na uzyskanie zezwolenia na prowadzenie działalności w formie spółki zarządzającej. lub fizyczne twarz:

• zarejestrowany na terytorium Federacji Rosyjskiej;
• posiadanie świadectwa kwalifikacyjnego;
• nie jest karany;
• brak w rejestrze osób zdyskwalifikowanych.

Cechy spółek zarządzających

Dla przedsiębiorcy firma zarządzająca jest pośrednikiem między domem a organizacją zapewniającą jego utrzymanie i utrzymanie. Inaczej mówiąc, spółka zarządzająca gromadzi pieniądze mieszkańców, aby później je wydać na naprawy, konserwację i inne prace związane z poprawą i zwiększeniem wartości inwestycyjnej domu.

Dla mieszkańców jest to organizacja zarządzająca wszystkimi mieszkaniami w budynku, zapewniająca określoną listę usług, ustanowiony przez państwo lub rozszerzony w porozumieniu z mieszkańcami.

Procedura otwierania spółki zarządzającej

Aby rozpocząć działalność w dziedzinie zarządzania, musisz wykonać kilka kroków:

1. Szukaj odpowiednie miejsce na biuro.

3. Zakup sprzętu i realizacja prac naprawczych.

Poniżej rozważymy bardziej szczegółowo cechy każdego kroku.

Poszukiwanie lokalizacji na biuro spółki zarządzającej i zakup wyposażenia

Przed zarejestrowaniem swojej działalności należy znaleźć miejsce, w którym w przyszłości będzie można zlokalizować biuro spółki zarządzającej. Najlepsza opcja to apartamentowiec, którego zarządzanie planuje się przejąć. Zazwyczaj tego typu firmy mieszczą się na parterach wieżowców i przeprowadzają generalne remonty, przekształcając lokale w biura.

Do pracy wystarczy 40 mkw. m. na którym konieczne jest umieszczenie jednego dużego biura, w którym specjaliści będą przyjmować klientów, oraz dyrektora, toalety i miejsca do spożywania posiłków.

Będzie trzeba kupić meble biurowe, klimatyzacja, szafy, sejfy na dokumenty, sprzęt biurowy, materiały eksploatacyjne i papiernicze. Konieczne jest również zakupienie specjalnej odzieży, narzędzi i

Rejestracja spółki w celu uzyskania prawa do wykonywania działalności zarządczej

Aby legitymizować swoją działalność, potrzebujesz procedury rejestracyjnej w lub CJSC. Aby zarejestrować się jako LLC, musisz wykonać następujące czynności:

• wybierz miejsce i wymyśl nazwę;
• wybierz kod;
• przygotować decyzję o utworzeniu
• utworzyć spółkę zarządzającą.

Po wykonaniu powyższych czynności konieczne będzie w pierwszej kolejności złożenie wniosku do urzędu skarbowego

Wtedy będziesz potrzebować który w ciągu 5 dni wyśle ​​dowód rejestracyjny na Twój adres prawny.

I będzie ostatni krok otwarcie rachunku bieżącego w banku, a następnie przekazanie danych o nim służbie podatkowej.

Zatrudnię pracowników do pracy

Spółka zarządzająca musi zatrudniać co najmniej trzech certyfikowanych pracowników. Jeśli nie umiesz zarządzać domem, będziesz musiał zatrudnić inżyniera z odpowiednim wykształceniem, dodatkowo musisz mieć specjalistów, którzy będą obsługiwać dom.

Pracownicy firmy zarządzającej

• inżynier;
• księgowy;
• dyrektor;
• hydraulicy, mechanicy, sprzątaczki, woźni, elektrycy.

Reklama firmy zarządzającej

Jedyne, co możesz zrobić dla promocji, to stworzyć własną stronę internetową ze szczegółowymi i szczegółowymi informacjami niezbędne informacje o samej organizacji, jej pracownikach, celach, planach.

Celem jest, aby nazwa firmy była rozpoznawalna. Tylko tak zakrojona na szeroką skalę reklama może przynieść owoce.

Jak przyciągnąć klientów?

Aby przejąć kontrolę nad domem, należy zawrzeć umowę z każdym mieszkańcem. Aby to zrobić, musisz zorganizować spotkanie, którego wynik określi twoją przyszłą relację z tym apartamentowiec, czyli ich obecność lub nieobecność. Na spotkaniu ogólnodomowym Twoim celem będzie przekonanie mieszkańców o konieczności zmiany spółki zarządzającej na Twoją.

Potrzebujesz:

• opisz kolorowo wszystkie zalety współpracy z Tobą;
• porozmawiaj o pracy, którą planujesz wykonać w ich domu w najbliższej przyszłości;
• obiecują terminową eliminację awarii, wypadków i innych problemów.

Dobrym pomysłem jest zacząć od przejęcia kontroli nad domem, dyrygowania niezbędną pracę i zrób zdjęcie efektu. Takie zdjęcia będą mocnym dowodem i dobrą motywacją dla mieszkańców. Dobra opinia dom, który już „wydobyłeś na powierzchnię”, również będzie miał pozytywny wpływ na Twoją reputację.

Biznesplan spółki zarządzającej

Aby otworzyć własną firmę zarządzającą, będziesz musiał ponieść wiele wydatków:

• Wynajem lokalu od 80 000 rubli.
• Zakup sprzętu biurowego, mebli i sprzętu niezbędnego do pracy specjalistów od 300 000 rubli.
• od 200 000 rubli.
• Reklama od 90 000 rubli
• Koszty utrzymania domu, napraw, ulepszeń Obszar lokalny około 900 000 rubli.

Dlatego, aby otworzyć własną firmę zarządzającą, na początkowym etapie będziesz musiał zainwestować od 1 500 000 rubli.

Rentowność spółki zarządzającej jako przedsiębiorstwa

Rentowność spółki zarządzającej uważa się za średnio około 50%, a koszty mogą się zwrócić już po kilku latach. Jedynym warunkiem jest obecność domów chętnych do obsługi przez Twoją organizację.

Aby zapewnić stabilne funkcjonowanie i generowanie dochodów, w początkowej fazie należy oddać do użytku co najmniej pięć domów i stopniowo zwiększać tę liczbę. Nie powinieneś zabiegać o zdobycie dużej liczby domów od razu, bo nie będziesz w stanie ich obsłużyć sprawnie i w krótkim czasie, a to nie będzie miało najlepszego wpływu na Twoją reputację.

Świeże domy są łatwe w utrzymaniu i nie sprawiają praktycznie żadnych problemów. Stare domy wymagają generalnego remontu, mieszkańcy będą regularnie przypominać o przeciekających dachach i rurach i żądać tego, co obiecano, szybka naprawa problemy, a to są znaczne wydatki.

Możliwe problemy przy otwieraniu spółki zarządzającej

1. Zaopatrzenie domu w zasoby

Budowanie relacji z dostawcami wody, ogrzewania i odprowadzania ścieków może być dość trudne. A szybkie rozwiązanie pojawiających się problemów jest czasami niemożliwe.

A czujni mieszkańcy na pewno wywołają skandale, bo obiecano im, że zrobią wszystko szybko, ale faktycznie, jak wszyscy.

2. Niedopłacający

W każdym domu są osoby niewykonujące zobowiązania, z reguły jest to 20–30%. Łączna mieszkańcy. Aby rozwiązać z nimi problemy, będziesz musiał podjąć pewne kroki, a to nie tylko strata czasu, ale także nerwów.

Problemy mogą również obejmować wysokie ryzyko, duże inwestycje finansowe, trudności w doborze wykwalifikowanych pracowników.

Czy istnieje możliwość zakupu istniejącej firmy?

W praktyce to się zdarza znacznie łatwiej jest kupić istniejącą spółkę zarządzającą, niż samemu je otworzyć.

Dokonując takiej transakcji należy zwrócić szczególną uwagę na umowę, którą należy bardzo dokładnie i dokładnie przestudiować w obecności doświadczonych prawników, aby długi byłego menadżera nie przeszły na Ciebie wraz z firmą.

Będziesz także musiał sprawdzić obecność wszystkich niezbędnych dokumentów wewnętrznych organizacji. Otwarcie własnej spółki zarządzającej, – to bardzo ryzykowny, złożony i kosztowny biznes.

Uzyskanie licencji, zezwoleń od państwa, administracji i rozwój bazy klientów będzie wymagało wiele wysiłku. Kłusownictwo lokatorów to trudne zadanie, ludzie nie ufają takim organizacjom, ponieważ często obietnice nie są realizowane nawet w połowie.

Tylko sprawnie i terminowo wykonując usługi, dotrzymując wszystkich obietnic, możesz osiągnąć sukces w tej dziedzinie i zyskać szacunek. Tylko w tym przypadku mieszkańcy będą Cię chwalić i polecać swoim znajomym.

Jak otworzyć spółkę zarządzającą? Obejrzyj następujący wykład wideo:

Krążące wśród ludzi pogłoski o „super rentowności” spółek zarządzających zajmujących się sektorem mieszkalnictwa i usług komunalnych są mocno przesadzone. Jeśli nie weźmie się pod uwagę „przestępczości”, trudno w tym biznesie zarobić uczciwe pieniądze. Jednak według statystyk w 29 regionach kraju występuje dodatni bilans w działalności spółek zarządzających.

Zaletą rynku mieszkaniowego i usług komunalnych jest stabilność, jest on „skazany” na wieczne istnienie. W tym sektorze gospodarki działa 36 000 organizacji, z czego 16 000 to firmy zajmujące się zarządzaniem apartamentowcami (MKD). Kwota wpłat pobieranych rocznie od ludności na mieszkania i usługi komunalne sięga 1,3 biliona. ruble Duże przepływy pieniężne, możliwość elastycznego manipulowania nimi oraz łatwość prognozowania popytu to czynniki atrakcyjne dla biznesu. Jednak na tym rynku nie ma zbyt dużej konkurencji. Dlaczego? Jak otworzyć spółkę zarządzającą w sektorze mieszkaniowym i usług komunalnych i jakiej rentowności można się spodziewać? Aby to zrozumieć, rozważ:

• czym jest spółka zarządzająca, jej działalność;
• jak przejąć kontrolę nad apartamentowcem;
• procedura otwierania spółki zarządzającej i potrzebne dokumenty;
• co jest wymagane do uzyskania licencji;
• rentowność działalności w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Ciekawy. W Rosji wskaźnik ściągalności opłat za mieszkania i usługi komunalne wynosi 95% (od 94 do 96 - według różnych źródeł). W USA ta sama liczba sięga zaledwie 40%. W naszym kraju koszt mediów w przeciętnej rodzinie w 2014 roku wyniósł 3132 ruble (wg obliczeń RIA Rating), w USA - 157,5 dolara, czyli 5686 rubli według kursu z marca 2014 roku.

Co to jest Kodeks karny i do czego służy?

Aby wyrazić istotę w prostych słowach, to jest Kodeks karny organizacja handlowa, które na mocy porozumienia z mieszkańcami apartamentowiec przejmuje odpowiedzialność za jego utrzymanie sanitarne i techniczne. Jednocześnie pełni rolę pośrednika pomiędzy odbiorcami a dostawcami wody, ciepła i energii elektrycznej. Firma może samodzielnie obliczyć swoje zużycie, wystawiając paragon właścicielom mieszkań lub zawrzeć umowę z jakimś centrum płatniczym.

Za swoje usługi pobiera opłatę i tutaj należy wyraźnie rozróżnić dwa rodzaje usług (dwa przepływy pieniężne):

1. Pieniądze zebrane od mieszkańców na rzecz scentralizowanych mediów przekazywane są dostawcom tych zasobów. Taryfy ustalane są przez państwo i nie zależą od spółki zarządzającej. To samo dotyczy płatności za poważniejsze naprawy, które są przesyłane do scentralizowanego funduszu regionalnego. Firma otrzymuje jednak znaczne środki na czasowe wykorzystanie, z których część nie zawsze jest terminowo przekazywana do miejsca przeznaczenia.

   Pomimo tego, że pobór opłat od ludności za mieszkania i usługi komunalne sięga 95%, około 80% dociera do dostawców. W tym zakresie rozpatrywany jest projekt ustawy Ministerstwa Budownictwa, który być może zostanie przyjęty w najbliższym czasie. Przewiduje bezpośrednie płatności na rzecz scentralizowanych dostawców usług bez udziału spółek zarządzających. Sbierbank uruchomił już RIC (centrum rozliczeniowe), za pośrednictwem którego pieniądze będą przelewane na ich konta. Oczekuje się, że wyeliminuje to możliwość niewłaściwego wykorzystania środków konsumentów.

2. Spółka zarządzająca otrzymuje wynagrodzenie za utrzymanie i bieżące naprawy miejsc powszechne zastosowanie. Koncepcja ta obejmuje bardzo dużą listę prac, która jest szczegółowo opisana w dokumentach regulacyjnych. Należą do nich zapewnienie nieprzerwanego funkcjonowania komunikacji inżynieryjnej i technicznej, sprzątanie i mycie części wspólnych, oświetlenie, zagospodarowanie terenu dziedzińca, rutynowe naprawy i tak dalej. Taryfy za te usługi ustalane są uchwałą zgromadzenia mieszkańców i na podstawie kosztorysu przedstawionego przez spółkę zarządzającą. Tak naprawdę, gdyby nie udało się ich zorganizować (?) lub nie było kworum, spółka zarządzająca ustala je w porozumieniu z gminą.

Od stycznia 2016 roku wywóz odpadów stałych (odpadów bytowych), które dotychczas były ujęte w opłatach alimentacyjnych, klasyfikowany jest jako usługa komunalna. Prace te będą wykonywać wybrani w drodze konkursu operatorzy regionalni, a stawki ustalać będą władze lokalne.

Dokumentacja:

1. Uchwała nr 290 z dnia 04.03.2013 r. „W sprawie minimalnego wykazu usług i robót..., trybu ich świadczenia i realizacji”;
2. Uchwała nr 491 z dnia 13 sierpnia 2006 r. „W sprawie zatwierdzenia zasad utrzymania mienia wspólnego…”.

Jak wybierana jest spółka zarządzająca

Jeżeli przedsiębiorca jest zdecydowany na utworzenie spółki zarządzającej, należy przede wszystkim zapewnić sobie przyszły „front pracy”. Innymi słowy, musisz z góry wiedzieć, którym domom będzie służyć. Można to zrobić na jeden z dwóch sposobów:

1. negocjować bezpośrednio z mieszkańcami kompleksu apartamentowego.
2. wygrać dużo na aukcji lub konkursie.

Jest trzeci sposób – nie dla każdego. Jest to powszechnie stosowane przez duże firmy budowlane. Od momentu oddania domu do użytkowania do chwili wyboru przez mieszkańców spółki zarządzającej, budynek zostaje przekazany w utrzymanie zależnej spółce deweloperskiej zarządzającej. Tym samym prawie wszystkie nowe budynki są „przechwytywane” od samego początku i to właśnie one są najbardziej dochodowymi nieruchomościami.

W pierwszym przypadku sposób zarządzania domem i spółkę zarządzającą wybierają mieszkańcy na walnym zgromadzeniu, a protokół musi podpisać co najmniej 50% właścicieli (w proporcji do dostępnej powierzchni). Aby pozyskać ich poparcie, trzeba będzie przeprowadzić wiele pracy propagandowej, a spotkanie może zainicjować nawet jedna osoba – ale spośród właścicieli lokalu w domu. Decyzja ze spotkania i inne dokumenty muszą zostać wykonane bezbłędnie, aby uniknąć późniejszych sporów sądowych.

Drugim sposobem jest wzięcie udziału otwarty konkurs według wyboru Kodeksu karnego, które administracja ma obowiązek przeprowadzić w odniesieniu do domów, w których mieszkańcy nie rozwiązali samodzielnie sprawy. Informacje o jej postępowaniu są publikowane w domenie publicznej. Jest on zamieszczony na rządowym portalu aukcyjnym (ryc. 2). Nietrudno zgadnąć, że najczęściej tam trafiają budynki mieszkalne z zrujnowanego lub raczej wyczerpanego funduszu.

Sytuacja w spółkach zarządzających jest zupełnie inna w zależności od regionu. Istnieją przykłady, gdy w regionie w jednym z miast (populacja około 600 tys. osób) są ich 3 duże firmy, aw pozostałych - 300 firm. Dla tych, którym odpowiadają lokalne warunki pracy, przedstawiamy ogólny algorytm organizacji biznesu w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Dokumentacja:

1. Sekcja VIII Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej „Zarządzanie… domami”.
2. Ustawa nr 185-FZ z 21 lipca 2007 r. „W sprawie funduszu pomocy na rzecz reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych”.

Procedura otwierania firmy krok po kroku

1. Zamów lub sporządź szczegółowy biznesplan – jest to niezbędne do zorganizowania tego złożonego przedsięwzięcia.
2. Utwórz przedsiębiorstwo w formie indywidualnego przedsiębiorcy lub LLC, jeśli już istnieje - uzupełnij rodzaje działalności zgodnie z OKVED, dokonaj zmian w dokumentach statutowych.
3. Przechodzić egzamin kwalifikacyjny znajomość Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej i innych dokumentów regulacyjnych w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.
4. Uzyskaj licencję na otwarcie spółki zarządzającej w branży mieszkaniowej i usług komunalnych.
5. Wyposaż lokal, stwórz personel, zakup sprzęt.
6. Zawrzyj umowę z mieszkańcami, zaakceptuj dokumentację techniczną.
7. Sformalizuj stosunki umowne z usługodawcami i rozpocznij pracę.
8. Utwórz stronę internetową z ujawnieniem informacji o spółce zarządzającej, wprowadź informacje do GIS Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych.

Trudność w zorganizowaniu firmy polega na uzyskaniu licencji; szczegółowo rozważymy tę procedurę.

Według Ministerstwa Budownictwa, 15 - 20% istniejących firm zarządzających nie otrzymało licencji. Eksperci przewidują, że do końca 2017 roku z rynku opuści nawet 35% firm

Uzyskanie licencji, warunki i wymagania

W 2015 roku wprowadzono licencjonowanie firm zarządzających apartamentowcami, co w zasadzie oznacza przeniesienie tej działalności na grunt zawodowy. Licencje wydawane są przez Państwową Inspekcję Mieszkaniową; Regulamin świadczenia tej usługi został zatwierdzony w każdym przedmiocie federacji; są one publikowane na oficjalnej stronie internetowej Administracji i Portalu Państwowym. Wydawany jest na czas nieokreślony, ale jest ważny tylko w jednym regionie.

Warunki uzyskania licencji:

1. wnioskodawca jest zarejestrowany jako przedsiębiorca w Rosji, zagraniczne spółki nie mogą zarządzać;
2. dyrektor przedsiębiorstwa posiada świadectwo kwalifikacyjne na prawo do zarządzania apartamentowcami;
3. nie ma zaległego (nieunieważnionego) wyroku skazującego za przestępstwa gospodarcze;
4. wnioskodawca nie jest wpisany do rejestru osób zdyskwalifikowanych, a firma nie jest wpisana na listę cofniętych licencji.

Jeżeli organizacja już działa:

1. zawarta umowa o zarządzanie budynkami mieszkalnymi spełniająca wymagania (części 2–6 art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej);
2. informacje o spółce zamieszczane są w internetowym systemie informacyjnym (na własnej stronie internetowej GIS Mieszkalnictwo i Usługi Komunalne).

Decyzja komisji wydawana jest w ciągu 45 dni, podczas których sprawdzane są wszystkie informacje i rejestry. Lista kopii dokumentów potwierdzających zgodność przyszłego licencjobiorcy różni się nieco w różnych regionach, dlatego musisz poruszać się po Regulaminie swojego regionu. Opłata państwowa za licencję wynosi 30 000 rubli. Świadectwo kwalifikacji wydawane jest urzędnikowi po zdaniu specjalnego egzaminu, jego okres ważności wynosi 5 lat, traci ważność w przypadku dyskwalifikacji. Test komputerowy zawiera 100 pytań, a w ciągu 2 godzin należy poprawnie odpowiedzieć na 86 z nich. Egzamin jest bezpłatny.

Dokumentacja:

1. Sekcja X Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej „Licencjonowanie działalności w zakresie zarządzania… domem”;
2. Regulamin „O koncesjonowaniu działalności gospodarczej…”;
3. Standard ujawniania informacji… w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi (Rozporządzenie nr 731 z dnia 23.09.2010);
4. Ustawa nr 209-FZ z 21 lipca 2014 r. „O systemie informacji państwowej…”;
5. Zarządzenie nr 74/114/pr (ust. 10) „W sprawie... umieszczenia informacji w GIS Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych.”

Rentowność biznesu: w jaki sposób spółki zarządzające zarabiają pieniądze?

Oficjalne statystyki pokazują niską rentowność spółek zarządzających: od 5 do 10%. Jest to jeden z powodów, dla których ludzie niechętnie wchodzą w tę dziedzinę. prywatna sprawa. Głównym kapitałem obrotowym spółki zarządzającej są płatności za usługi konserwacyjne i naprawy bieżące. Taryfy na nie są uzgadniane z mieszkańcami i nie jest łatwo je podnieść. Jeśli mimo wszystko uchwalą ustawę wyłączającą spółki zarządzające z łańcucha płatności za usługi komunalne dla dostawców, nie będzie co redystrybuować. W rzeczywistości wielu „zarządców domów” zaciąga pożyczki od dostawców, mając chroniczne zadłużenie.

Dodatkowe źródła dochodów spółek zarządzających:

1. oszczędności na pracach konserwacyjnych w stosunku do kosztów ujętych w taryfach (usługi „gościnnych pracowników”, hurtowe zakupy materiałów budowlanych i naprawczych);
2. wynajem powierzchni niemieszkalnej i części dziedzińca, powierzchni reklamowej;
3. świadczenie dodatkowych usług dla mieszkańców budynku (concierge, ochrona, parking, remonty mieszkań, montaż wodomierzy itp.);
4. wykonanie części pracy zawartej w opłacie za usługi obowiązkowe zgodnie z umową za pośrednictwem Twojej LLC (własne organizacje na podstawie umowy o podwykonawstwo);
5. wprowadzenie technologii energooszczędnych, opłaty za pośrednictwo.

Na wydatki składają się:

1. o wykonanie prac objętych umową (naprawy bieżące, prace inżynieryjne, sprzątanie);
2. utrzymanie biura, zakup narzędzi, Zaopatrzenie, oprogramowanie, płatność za usługi centrum płatniczego);
3. tworzenie funduszu płac (dyrektor, księgowy, sprzątaczki, woźni);
4. zapłata podatków dochodowych i podatku VAT;

Wieczny ból głowy CC jest należnością przewlekłą od mieszkańców. Można je odzyskać jedynie na drodze sądowej, co jest bardzo czasochłonne i mało skuteczne. Trzeba uczciwie powiedzieć, że spółki zarządzające również aktywnie wykorzystują zarówno analfabetyzm konsumentów, jak i bierność w obronie ich praw. Istnieje bezpośrednia zależność wzrostu zysku od liczby obsługiwanych domów: wielu praktyków uważa, że ​​biznes może być opłacalny tylko wtedy, gdy będzie obsługiwanych co najmniej 5 domów.

wnioski

Specyfika działalności polegającej na zarządzaniu apartamentowcami pozostawia niewielkie możliwości małym przedsiębiorstwom. Wynika to nie tyle z wielkości inwestycji, co z trudności w budowaniu relacji z organizacjami dostarczającymi surowce i władzami miasta. Szerokim obszarem działalności w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych dla małych przedsiębiorstw jest świadczenie usług podwykonawczych. Należą do nich naprawy główne i bieżące, usługi domowe, konserwacja mediów, montaż systemów monitoringu wizyjnego, domofonów, ochrona, architektura krajobrazu, architektura krajobrazu, wywóz śmieci. Dobre wyjście Dla początkującego przedsiębiorcy franczyza mieszkaniowo-usługowa byłaby szansą na prowadzenie biznesu bez specjalnego przygotowania prawno-finansowego i ekonomicznego. Ofert na rynku jest jednak wciąż niewiele, a większość z nich nie dotyczy zarządzania, a świadczenia usług w ramach umowy.

Spółka zarządzająca jest pośrednikiem pomiędzy spółkami będącymi właścicielami mediów a mieszkańcami. Kierownictwo spółki zarządzającej podpisuje umowy, prowadzi ewidencję wpływów z mieszkań i usług komunalnych, przeprowadza Konserwacja lokal. Firma otrzymuje za to niewielki procent, co w ujęciu realnym, biorąc pod uwagę dużą liczbę obsłużonych domów, stanowi pokaźną kwotę.

Zarabianie na taryfach jest najczęstszym schematem.

Firma dokonuje niewielkiej marży na zasobach dostarczonych przez inne firmy.

Marża ta jest określona w układzie zbiorowym.

Mieszkańcy z góry wiedzą, co firma podejmie pewna ilość. Istnieje jednak niuans dotyczący przejrzystości rachunków za media.

W Rosji nie ma akt normatywny, które zobowiązałoby spółkę zarządzającą do okresowego raportowania rezydentom poniesionych wydatków. Choć umowa zwykle zakłada, że ​​każdy najemca może uzyskać dostęp do tych informacji, większość z nich nie będzie zainteresowana wydatkami spółki zarządzającej. Firmy zarabiają na tym, pobierając od mieszkańców opłaty o 20-30% wyższe niż stawki rządowe.

Ważny! Taka metoda wzbogacenia jest karalna i uznawana przez organy ścigania za oszustwo. Dlatego organizując spółkę zarządzającą, pomyśl o legalnych sposobach zarabiania pieniędzy.

I to nie tylko procent za prowadzenie księgowości i zawieranie umów. Mieszkańcy wpłacają pieniądze do odrębnego od spółki zarządzającej funduszu, wyznaczonego na fundusz remontowy.

Miesięczna wpłata do tego funduszu za mieszkanie wynosi 300-500 rubli, ale są też nieoczekiwane wydatki. Mieszkańcy mają prawo do powołania grupy inicjatywnej, która zmusi spółkę zarządzającą do zorganizowania parkingu, budowy placu zabaw lub po prostu upiększenia okolicy.

Po zebraniu pieniędzy na te cele od mieszkańców spółka zarządzająca zatrzymuje dla siebie 3% kwoty.

Jednocześnie ma prawo kupić ziemię wokół domu, kupić tyle materiałów, ile chce i zatrudnić pracowników według własnego uznania.

Wysokość zarobków firmy jest przyzwoita, około 70-80 tysięcy rubli za jedną świadczoną usługę.

Istnieją dwa dodatkowe sposoby zarabiania pieniędzy dla firm, które mogą dodać dodatkowe 50-70 tysięcy rubli do zysku miesięcznie.

To ostatnie dotyczy szczególnie tych spółek zarządzających, które są powiązane z deweloperami.

W pierwszym okresie po wprowadzeniu się mieszkańcy prawie zawsze potrzebują dodatkowych usług firmy budowlanej w celu przeprowadzenia kosmetycznych napraw.

Żądając ceny za współpracę z takimi firmami, spółka zarządzająca może uzyskać około 50 tysięcy rubli dodatkowego zysku. Możesz także umieścić reklamy firm zewnętrznych na stoiskach przy wejściach i windach, przeciętny koszt jednej reklamy na stoisku to około 200 rubli tygodniowo. Firma zarabia na takich reklamach 20-30 tysięcy rubli miesięcznie.

Pobierz bezpłatny biznesplan dla spółki zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi

Biznes plan to dokument opracowany i zatwierdzony przed uruchomieniem projektu w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. Zawiera ocenę oczekiwanych ryzyk, analizę ogólne warunki branża i poziom konkurencji, etapy początkowy rozwój firmy. Biznesplan dotyczący mieszkalnictwa i usług komunalnych jest niezbędny przede wszystkim dla przejrzystości działań przy otwieraniu spółki zarządzającej, ale może być również przydatny przy zaciąganiu kredytu w banku.

Po pierwsze, jest to podane w biznesplanie spółki zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi krótki opis Podsumowanie projektu).

Główną ideę opisano np. „Utworzenie spółki zarządzającej o rocznym obrocie wynoszącym milion dolarów”.

Po drodze krótko zarysowane są szczegółowe cele projektu, np. „osiągnięcie wysokiej rentowności w 6 miesięcy”.

Ważną częścią CV jest opis źródeł finansowania projektu. Albo spisane są dane inwestorów i warunki, na jakich inwestują w przedsiębiorstwo, albo warunki pożyczki, którą początkujący przedsiębiorcy wezmą na kapitał początkowy.

Biznesplan mieszkalnictwa i usług komunalnych zawiera wstępne warunki istnienia takiej spółki, niezbędne do osiągnięcia celów działania. Należą do nich nie tylko formalna rejestracja działalności, ale także przeprowadzenie kampanii reklamowej, organizacja przyjęcia mieszkańców, wynajęcie biura i zatrudnienie ochrony.

Proces ten charakteryzuje nie tylko przyszłe przedsiębiorstwo, ale także całą branżę, w której będzie ono funkcjonować. Przede wszystkim oceniany jest poziom konkurencji. Słabi i silne strony sektora, aby w przyszłości skupić na nich prace.

UWAGA! To właśnie w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych warto ocenić rolę zasobów administracyjnych w swoim regionie.

W Moskwie rynek usług zarządzania jest niemal zmonopolizowany ze względu na preferencje dla nich ze strony burmistrza, niewielka liczba firm dzieli ogromny rynek. Ale już w regionie moskiewskim konkurencja o nowe budynki jest ogromna.

Powierzchnia rynku podzielona jest na segmenty.

W naszym przypadku są to domy stare i nowe, a także domy klasy luksusowej i budżetowej.

Początkującym w tej branży łatwiej jest zacząć od starych domów, ale rentowność takiego przedsiębiorstwa będzie minimalna.

Zbyt dużo pieniędzy zostanie wydanych na utrzymanie przestarzałej infrastruktury. Najlepszą opcją dla biznesplanu byłoby skupienie się na nowych domach klasy budżetowej.

Wreszcie monitorowana jest dynamika segmentu rynku w regionie. Liczba konsumentów, wielkość skonsumowanych usług, wyrażona w pieniądzu.

Statystyki są analizowane, aby zrozumieć, jaki moment najlepiej wybrać na otwarcie firmy i czy w ogóle ją otworzyć. Pewnym sygnałem, że warto otworzyć w regionie działalność gospodarczą w zakresie usług komunalnych, jest intensywny wzrost odbiorców tego typu usług wraz z rosnącą liczbą firm z branży. W Internecie można znaleźć mnóstwo przykładów biznesplanów związanych z mieszkalnictwem i usługami komunalnymi.

Franczyzy w branży mieszkaniowej i usług komunalnych

Aby nie gromadzić i nie analizować statystyk, marnując czas na potencjalnie bezużyteczną pracę, wielu początkujących przedsiębiorców otwiera własny biznes w formie franczyzy. Właściciel franczyzy firmy zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi daje biznesmenowi pomysł, mechanikę i rekomendacje dotyczące otwarcia oddziału swojej firmy w innym regionie. Kupuje go i sprzedaje, w niektórych przypadkach przekazując określony procent właścicielowi franczyzy.

Rodzaj franczyzy w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji jest bardzo specyficzny.

Jest to działalność polegająca na wykonywaniu pracy na rzecz innych spółek zarządzających.

Zaletą jest to, że nie musisz przejmować się kłopotami związanymi z pobieraniem opłat od mieszkańców i utrzymaniem domu.

Możesz otworzyć firmę, która pomoże w walce z dłużnikami.

Odbywa się to poprzez zainstalowanie specjalnego urządzenia na podejściach do kanalizacji dłużnika. Jest to bardzo skuteczny środek, bo ci, którzy są przyzwyczajeni do obecności przynajmniej zimna woda ludzie są pozbawieni dostępu do najpotrzebniejszych usług.

To rozwiązuje problemy spółki zarządzającej i uzupełnia portfel Twojego przedsiębiorstwa franczyzowego o 5 tysięcy rubli. Początkowy koszt sprzętu wyniesie około 170 tysięcy; i tak nie będziesz miał problemów z klientami, ponieważ liczba dłużników w każdym regionie rośnie z każdym miesiącem. Czytelnik może znaleźć wiele recenzji na temat franczyzy użyteczności publicznej, przeszukując Internet.

Mieszkalnictwo i usługi komunalne jako firma

Na tym obszarze możliwa jest działalność w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. Wszystkie nowe budynki obsługiwane są przez prywatne przedsiębiorstwa użyteczności publicznej. Pytanie tylko, jak wskazane jest rozpoczęcie tego biznesu w Twoim regionie.

Notatka! Teren jest zamknięty dla przybyszów, nie da się zawrzeć opłacalnej umowy z mieszkańcami nowego domu bez kontaktów z jego deweloperem. Możesz spróbować odzyskać stare domy, ale będzie to wymagało dodatkowych wydatków na kampanię PR i odnowienie infrastruktury.

Tego biznesu nie można nazwać łatwym, bo jest mniej opłacalny w porównaniu do tej samej sprzedaży i wymaga znacznie większej wiedzy. Polecany jest do otwarcia osobom posiadającym solidne doświadczenie w pracy z nieruchomościami.

Wniosek

Spółki zarządzające zarabiają na operacjach pośrednictwa i utrzymaniu infrastruktury. Biznesplan określa główne ryzyka i etapy rozwoju biznesu.

Franczyzy w branży użyteczności publicznej istnieją i wiążą się z żądaniem pieniędzy od dłużników.

Obsługa apartamentowców bez koordynacji działań wszystkich mieszkańców nie jest możliwa. Konieczność okresowych bieżących i głównych napraw mienia wspólnego, kwestii zaopatrzenia w energię i ogólnego zarządzania realizowana jest przez specjalne przedsiębiorstwa. Takie przedsiębiorstwa nazywane są zwykle „spółką zarządzającą” i wielu początkujących przedsiębiorców może otworzyć taką firmę.

Jakie rodzaje spółek zarządzających występują w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych?

Jednak nie wszystkie organizacje zarządzające przyjmują rolę wykonywania wszystkich funkcji w celu zapewnienia budynków wielomieszkaniowych. Większość z nich, aby uprościć swoją działalność, specjalizuje się w jednej rzeczy.

Ich specjalizacja jest głównym kryterium podziału przedsiębiorstw zarządzających na następujące typy:

1. Firma pełniąca funkcję pośrednika pomiędzy mieszkańcami a innymi przedsiębiorstwami świadczącymi określone usługi. Oni jedynie koordynują prace, zapewniają stałą komunikację z usługodawcami, ale nie zajmują się bezpośrednio naprawami czy dostawami surowców energetycznych.
2. Przedsiębiorstwa, które same świadczą wszystkie usługi. Posiadają działy zajmujące się rutynową konserwacją, czyszczeniem, naprawami itp. Tyle, że są pośrednikami w dostawach surowców energetycznych, gdyż dostawcy w zasadzie monopolizują rynek.
3. Spółki zarządzające wspólna własność mieszkańcy apartamentowców. Na przykład zarządzanie garażami, dziedzińcami, lokalami niemieszkalnymi itp.

Zasadniczo typy organizacji zarządzających ograniczają się do typów wskazanych powyżej. Nie jest to jednak ograniczenie prawne, a jedynie zestawienie trendów. Nowo powstałe przedsiębiorstwa mogą poszerzać listę świadczonych usług w zależności od umów z mieszkańcami domów.

Prawa i obowiązki

Główny wykaz uprawnień i obowiązków organizacji zarządzającej określony jest w umowie między rezydentami a spółką zarządzającą.

Do obowiązków spółki zarządzającej należy:

• przygotowanie podległych domów do sezonu zimowego i letniego;
• świadczenie usług komunalnych, w tym naprawa rur i sieci elektrycznych, montaż liczników;
• sezonowe kosmetyczne naprawy wejść i elewacji oraz remonty kapitalne domów;
• utrzymanie czystości i porządku na przydzielonym terenie, wywóz śmieci;
• sporządzanie rachunków za media, przyjmowanie i rozpatrywanie wniosków od mieszkańców, wydawanie mieszkańcom zaświadczeń i dokumentów.

Na walnym zgromadzeniu właścicieli domów ustalana jest wysokość potrąceń na rzecz spółki zarządzającej za świadczone przez nią usługi.

Struktura spółki zarządzającej

W zależności od wielkości zasobu mieszkaniowego i liczby domów zarządzanych przez przedsiębiorstwo struktura samej spółki zarządzającej jest zróżnicowana:

1. W powszechnej formie organizacji strukturalnej rolę przywódczą przypisuje się dyrektorowi firmy.
2. Aby zapewnić bardziej efektywne funkcjonowanie, do poszczególnych domów wyznaczani są „kierownicy budowy”. Do ich obowiązków należy monitorowanie przestrzegania przez pracowników przepisów bezpieczeństwa (ochrona pracy), interakcja z właścicielami i organami regulacyjnymi.
3. Faktyczną pracę wykonują pracownicy zatrudnieni w pełnym wymiarze czasu pracy, ale tylko wtedy, gdy cały zakres usług jest świadczony przez samą organizację.

Obowiązki dyrektora i kierowników budowy są bardzo podobne, ale dyrektor zapewnia ogólny nadzór i organizację, podczas gdy nadzorcy budowy są bardziej lokalni.

Biznesplan dla spółki zarządzającej

Oczywiście przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań działalności komercyjne Konieczne jest sporządzenie jasno nakreślonego planu działania i inwestycji finansowych. W przypadku utworzenia organizacji zarządzającej głównymi punktami biznesplanu powinny być:

1. Celem spółki zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi.
2. Koszt inwestycji, kapitał początkowy.
3. Wydatki.
4. Możliwe ryzyko.

Każdy z tych punktów z osobna reprezentuje cały zakres działań.

Cele firmy

Główne cele to:

• uzyskanie jak największego zysku;
• zapewnić ciągłą rentowność działalności przedsiębiorstwa;
• wysokiej jakości zaspokojenie potrzeb mieszkańców budynków mieszkalnych.

Oprócz tych głównych celów założyciele mogą wyznaczać inne cele społeczno-ekonomiczne i związane z przedsięwzięciem.

Koszt inwestycji

Wysokość inwestycji w biznes z branży mieszkaniowej i usług komunalnych zależy od zamierzeń założycieli na początku przedsiębiorstwa. Jeśli będą chcieli pokryć od zera jak najwięcej domów, najprawdopodobniej kwota inwestycji finansowych będzie dość duża. Minimalna inwestycja jest taka sama jak w przypadku każdej spółki LLC. Obecnie wielkość kapitału docelowego przy zakładaniu spółki LLC musi wynosić co najmniej 10 tysięcy rubli w gotówce.

Średnio wymagana inwestycja dla normalnego funkcjonowania firmy w kilkudziesięciu domach to 15-20 milionów rubli.

Wydatki

Koszty przyszłej spółki zarządzającej obejmują:

• wynajem lokali;
• opłata;
• zakup sprzętu;
• materiały eksploatacyjne;
• zatrudnianie personelu;
• Nieoczekiwane wydatki.

W zależności od zakresu usług świadczonych przez firmę, w pozycjach kosztowych mogą znajdować się inne pozycje. Oczywiście na każdym przedmiocie możesz zaoszczędzić tyle, na ile pozwala działalność firmy.

Ryzyko

Ponieważ utworzenie własnej spółki zarządzającej może nie być łatwe ze względu na duże inwestycje finansowe, należy wziąć pod uwagę ryzyko i dopiero wtedy zabrać się do pracy.

Główne zagrożenia związane są z:

• przy ogólnie niskiej rentowności takich przedsiębiorstw;
• potrzeba dużych inwestycji finansowych;
• brak wykwalifikowanego personelu;
• presja ze strony administracji miejscowości;
• brak jasnej pozycji rynkowej.

Ostatni punkt dotyczy nagłe zmiany przepisy prawa dotyczące trybu obsługi budynków mieszkalnych. Wszyscy wiedzą, że do niedawna funkcje tego typu przedsiębiorstw pełniły wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe (garażowe). Jest więc całkiem możliwe, że polityka kraju w zakresie regulacji biznesu w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych zmieni się jeszcze nie raz.

Licencja spółki zarządzającej

Po przyjęciu nr 255-FZ i wprowadzeniu odpowiednich zmian do Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej wymagania dotyczące utworzenia i rejestracji spółki zarządzającej w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych stały się znacznie zaostrzone. Aby więc utworzyć spółkę zarządzającą, musisz uzyskać specjalną licencję.

Licencjonowanie odbywa się:

• organ nadzorczy nad działalnością przedsiębiorstw sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych odpowiedniego regionu;
• Komisja ds. wydawania zezwoleń na działalność spółek z sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych.

To właśnie przy pomocy tych dwóch struktur wydawane są odpowiednie licencje.

Aby uzyskać to zezwolenie na prowadzenie działalności, należy złożyć wniosek do organu nadzorczego odpowiedniego regionu.

Jednocześnie należy złożyć następującą dokumentację od spółki zarządzającej:

• dowód rejestracyjny LLC lub indywidualnego przedsiębiorcy;
• dokumenty księgowe z organem podatkowym;
• statut LLC lub indywidualny przedsiębiorca;
• wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych lub jego notarialnie potwierdzona kopia;
• Statut stowarzyszenia;
• wypis o kapitale zakładowym;
• decyzja o powołaniu dyrektora;
• umowa najmu lokalu (świadectwo własności);
• dokumentacja techniczna dotycząca dostępnych zasobów i sprzętu;
• certyfikat zaawansowanego szkolenia dyrektora.

Certyfikat uzyskuje się po pomyślnym zdaniu specjalnego egzaminu. Bez tego rejestracja spółki zarządzającej jest niemożliwa.

Wymagania stawiane przedsiębiorstwom zarządzającym mieszkalnictwem i usługami komunalnymi

Ponadto powyższa ustawa nie tylko ustanowiła zasady wydawania licencji, ale także pewne wymagania dla spółek zarządzających mieszkalnictwem i usługami komunalnymi:

• działalność musi być prowadzona w formie spółki z oo lub indywidualnego przedsiębiorcy;
• firma musi posiadać niezbędne fundusze, sprzęt i personel do swojej działalności;
• muszą zostać spełnione wszystkie wymagania organu nadzoru przedstawione w procesie audytu;
• firma musi mieć stabilną sytuację finansową;
• wszystkie działania muszą być prowadzone w sposób otwarty.

Ustawodawstwo może nałożyć inne wymagania na spółkę zarządzającą apartamentowcem.

Podpisanie umowy

Umowę z organizacją zarządzającą podpisują wszyscy mieszkańcy apartamentowca. Procedura podpisania odbywa się na walnym zgromadzeniu mieszkańców. Cały proces jest rejestrowany i uzyskuje status oficjalnego dokumentu.

Podpisanie poprzedzone jest jednak wstępnym uzgodnieniem i dyskusją. Następnie wersja umowy jest przedstawiana mieszkańcom. Aby to zrobić, musisz zorganizować walne zgromadzenie.

Obowiązujące zasady przy zawieraniu umów

Umowa o zarządzanie apartamentowcem musi zawierać następujące klauzule:

• cel zawarcia umowy;
• Przedmiotem umowy;
• uprawnienia i obowiązki stron;
• lista świadczonych usług;
• wynagrodzenie spółki;
• procedura dokonywania płatności;
• terminy regularnego raportowania i tryb jego składania.

Należy przedłożyć dobrze sporządzoną umowę walne zgromadzenie mieszkańcy. Każdy właściciel apartamentu ma prawo zgłaszać propozycje zmian lub uzupełnień do umowy, które muszą zostać uwzględnione przez zarządzającego.

Samodzielne tworzenie firmy zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi krok po kroku

Jak zatem otworzyć spółkę zarządzającą? Aby stworzyć przedsiębiorstwo od podstaw i normalnie funkcjonować, konieczna jest następująca procedura krok po kroku:

1. Zrób biznesplan. Jednocześnie należy wziąć pod uwagę rynek i wszystkie czynniki. Szczególną skrupulatność należy zachować w sprawach finansów i wydatków.
2. Konieczna jest rejestracja spółki LLC lub indywidualnego przedsiębiorcy. Lepiej byłoby jednak zarejestrować firmę jako spółkę z oo, gdyż indywidualny przedsiębiorca nie może zatrudniać na stałe osób, bez których normalne funkcjonowanie przedsiębiorstwa nie jest możliwe.
3. Uzyskać zezwolenie na prowadzenie działalności. Należy również dokonać rejestracji w organie nadzorczym.
4. Znajdować potencjalni klienci(mieszkańców apartamentowców) i zawierać z nimi umowy. Świetny asystent To trudne zadanie będzie wiązało się z reklamą.

Ten instrukcja krok po kroku ma charakter uniwersalny, ale nie uwzględnia sytuacji problematycznych, które mogą pojawić się w trakcie pracy. Zatem rentowność i wysokość uzyskiwanego zysku zależą bezpośrednio od działalności przedsiębiorstwa i liczby jego klientów, a także od budżetu. Z tego powodu, aby zapewnić szybki zwrot inwestycji i uzyskać duże zyski, konieczne jest stworzenie firmy z możliwie największymi nakładami finansowymi.