Порядок оформления ипотеки — как происходит сделка? Изучение ситуации на рынке недвижимости. Заявление на выдачу ипотеки
Первый шаг
Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к , который знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита - увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.
Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку
была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит
нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя - выбор за Вами.
Шаг второй. Вас рассматривает банк.
Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех - пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.
Шаг третий. Ищем квартиру.
Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку
, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное - ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком
Шаг четвертый. Оценка.
Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.
Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.
Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.
Шаг шестой. Кредитный договор.
Перед сделкой Вы подписываете . По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.
Шаг седьмой. Деньги.
В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку - то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.
В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.
Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.
Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.
Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует - придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.
Шаг девятый. Государственная регистрация.
Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.
Шаг десятый. Страхование.
Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.
Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом - ничего страшного: цена вопроса не велика.
Сегодня мы рассмотрим пошаговую инструкцию покупки квартиры в ипотеку.
Многие ставят знак «равно» между рабством и ипотекой. Однако никто не говорит о том, что снимать жилье или сидеть на шее у родственников – рабство. Несомненно, лучше приложить максимум усилий и иметь собственное полноценное жилье, нежели всю жизнь переезжать с квартиры на квартиру.
Ипотека – это
возможность осуществления вашей мечты – собственной жилплощади. Люди становятся «рабами» ипотеки не потому, что она плоха сама по себе, а потому что неправильно ей пользуются.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
1. Оценка возможностей
Всегда пытайтесь оценить свои возможности адекватно. Можно, конечно, лет шесть посидеть на «дошираках », но заработать на трехкомнатную квартиру в центре города, но разве в этом есть необходимость? Разве целью вашей жизни является получение квартиры, а не само желание жить в комфорте? Способны ли вы ради одной вашей мечты жить на три тысячи рублей в месяц и отказывать себе во всем? Сделает ли покупка квартиры в ипотеку вас счастливее?Главное правило, которым вы должны руководствоваться, беря ипотеку – это способность ее оплатить. Ипотека на квартиру не должна составлять львиную долю вашего дохода, урезая ваш бюджет до прожиточного минимума. Не нужно лишать себя всех жизненных благ. Да, экономить можно, но в разумных пределах. Ипотека не должна стать вашей головной болью.
Платеж по ипотеке должен составлять МАКСИМУМ 30 процентов от вашего ежемесячного дохода за вычетом коммунальных платежей, налогов, аренды, и так далее. Трезво оценивайте ваш доход, и сумму, которую вы готовы платить, не отказывая себе в вещах вам привычным. Да, вам придется так или иначе урезать свой бюджет, но сделайте так, чтобы данная процедура проходила максимально безболезненно. Покупка квартиры в 2016 году особенно обязывает к экономии.
2. Разумный срок
Многие банки способны предложить вам кредит, рассчитанный на срок до тридцати лет. А некоторые даже до сорока. А если верить статистике, то ипотечный кредит на квартиру в России берут в среднем на пятнадцать лет. Так вот, долгосрочные кредиты, сроком 10 лет и более – это и есть то самое рабство, о котором все говорят, вспоминая ипотеку.Вы ведь не знаете, что может произойти с вами за этот десяток лет. Быть может, вам и вовсе будет не нужна эта квартира. Это же кошмар! А та безумная переплата, которая вам грозит за этот срок? Даже если купить квартиру в ипотеку под 12 процентов годовых, вам придется отдать 70% сверх той суммы, которую вы взяли! Оптимальный срок, на который стоит брать ипотеку – 7 лет. Если вы не уверены, что способны выплатить нужную сумму за данный срок – берите на 10.
3. Адекватная ставка
Адекватная ставка – это та ставка, которая не превратит вас в «кредитного раба». Переплата не должна быть больше, чем сто процентов от суммы кредита. Оптимальной в этом случае процентной ставкой является 12% годовых. Если же вам нужен краткосрочный кредит, то покупка квартиры в ипотеку под высокий процент возможна.Величина процентной ставки зависит от:
Срока кредитования: большой срок означает и большой процент. Это одна из причин, по которым ипотека на квартиру должна быть недолгосрочной.
От валюты кредита. Если вы возьмете кредит в долларах, ставка, как правило, будет значительно ниже.
От страховки. Если страховка отсутствует, ипотека на квартиру вам выйдет дороже.
От способа подтверждения дохода. сократит вам процентную ставку в среднем на 2 процента, если сравнивать со ставкой при предоставлении справки по форме банка.
4. Досрочные платежи
Ипотека на квартиру должна быть такой, чтобы возможно досрочное погашение платежа. По статистике, ипотеку россияне берут в среднем на 15 лет, а средний срок, за которой они гасят платеж – 7 лет. С помощью досрочного платежа вы снижаете переплату, которую вы обязаны вносить по проценту кредита.Однако следует помнить, что отказывать себе во всем ради досрочного погашения кредита неприемлемо. Соизмеряйте свои силы, планируйте доходы и расходы, вносите обязательную ежемесячную сумму оплаты кредита, и только если после всех трат у вас появляется сумма для досрочного погашения задолженности, непременно вносите ее.
Следует помнить, что чем раньше вы начнете гасить взятый кредит досрочно – тем будет лучше для вашего бюджета. В данном случае вы будете в выигрыше, потому что переплата снизится на довольно весомый процент, а если же вы решили гасить кредит до срока, но после половины кредитного времени, то в связи с инфляцией разницы в сумме выплаты вы особо не почувствуете. Старайтесь гасить ипотеку сразу, а освободившиеся после выплаты средства потратьте на что-то также вам необходимое.
Также у вас есть выбор, вы можете взять ипотеку с досрочном погашением и уменьшением срока кредита, или же суммы платежа в месяц. Если вы выберете первый тип, то сумма, которую вы переплачиваете, заметно сократиться. Если же ваш выбор падет на сокращение ежемесячного платежа, то сумма выплат будет меньше «душить» ваш бюджет каждый месяц. Тут зависит лишь от ваших индивидуальных соображений, а также от суммы кредита – если ипотека не душит ваш бюджет, то берите уменьшение срока, а если она забирает львиную долю вашего бюджета – выбирайте противоположный вариант. не так сложно, как кажется.
5. Подушка безопасности
Для того, чтобы быть готовыми к любой форс-мажорной ситуации, необходимо иметь «подушку безопасности», составляющую сумму, на которую вы сможете жить в среднем полгода, ни в чем себя особо не ограничивая и исправно оплачивая ипотеку. Если же вы боитесь продолжительной болезни или наступающего кризиса, то увеличьте подушку так, чтобы ее хватило на срок около года. Только не переусердствуйте в накоплении. Если у вас после обычных ежемесячных трат остались деньги, то половину отдайте на досрочное погашение ипотеки, а половину – отложите. Вам даже дышать станет комфортнее от осознания того, что вы застрахованы от любой нестандартной и форс-мажорной ситуации. Покупка квартиры в ипотеку в 2016 году может стать одним из таких случаев, ведь с данной экономической ситуацией сложно что-либо предугадать.6. Комфортный банк
Желательно выбрать банк, который будет для вас удобен, ведь вам придется иметь контакт с ним каждый месяц, и чем меньше нервов и времени будут отнимать эти контакты, тем лучше. Признаки комфортного банка:Удобное местоположение. Банковский офис должен быть недалеко от вашего дома. Максимум – от работы. Данный вариант нежелателен, так как место работы вы можете с большей вероятностью сменить, нежели место жительства.
Удобный график работы банка.
Достойное обслуживание и квалифицированный персонал.
Электронная очередь. Точнее, ее наличие.
Отсутствие длительного ожидания в километровых очередях.
Если у вас появились свободные средства для внесения платежа стразу за два, а то и за три месяца – воспользуйтесь данной возможностью. Чем меньше вам придется контактировать с банком, тем меньше стрессов и больше свободного времени вы в последствии принесет покупка квартиры в ипотеку.
7. Достойная цель
Вы должны четко представлять, для чего вам эта ипотека. Действительно ли она вам так необходима? Покупка квартиры в 2016 году – стоит ли этот риск во время кризиса того? И если да, то после осознания этого вам должно стать значительно легче переносить все трудности, связанные с выплатой, ведь – ключ к успеху в любой области.Ну, вот и все основные правила, благодаря которым покупка квартиры в ипотеку станет посильной ношей для вас, и будет не заставлять вас ненавидеть все и всех, кто вас окружает, а будет приносить вам радость и мотивацию для личностного и .
Покупка квартиры – дело серьезное. В процессе участвует много сторон, хотя главными остаются покупатель с продавцом и кредитор, финансирующий эту сделку. Также придется собрать немало документов и, возможно, затратить немало времени на согласование условий кредита. Однако это только кажется, что оформление ипотеки является чем-то невозможным.
Предварительный смотр
Предварительный этап тоже можно разделить на 3 части. Первая будет заключаться в поиске подходящего кредитного предложения. Предполагается, что прежде чем идти в банк, вы хотя бы немного ознакомились с общей ситуацией на ипотечном рынке, средними ставками и условиями, которые вам могут предложить. Сделать это можно на тематических сайтах, ресурсах самих банков, ипотечных брокеров или форумах.Вторая часть – поиск недвижимости, которую вы будете покупать в кредит. На этом этапе придется решить будет вы искать подходящую квартиру самостоятельно или обратитесь к риэлторам. Если на услугах посредников будете экономить, значит, опять-таки, стоит самостоятельно узнать какие требования к будущему залогу предъявляют банки.
Третья часть – разведка. Самое время наведаться в выбранный банк, поговорить предварительно с кредитным консультантом, уточнить условия и взять перечень документов, которые потребуются для оформления кредита.
Предварительное утверждение
Этот этап стоит тоже выделить отдельно. Он подразумевает процесс сбора документов и предоставление их банку на рассмотрение. Документов будет много:- удостоверяющих личность, семейное положение и пр.;
- свидетельствующих о доходах;
- на приобретаемое жилье.
Банк, рассмотрев внимательно предоставленные вами свидетельства вашей кредитоспособности и благонадежности, ознакомившись с вашим выбором жилья, вынесет предварительный вердикт. Это еще не заключение кредитного договора, но большой шаг на пути к нему.
Выбор кредитора
И здесь нельзя не сказать о том, что даже заручившись предварительным одобрением, не нужно останавливаться на этом банке. Можно подать одинаковый пакет документов (ксерокопии) в 2-3 финансовых структуры. Это позволит в случае отказа одного из них сэкономить время, ведь каждый банк может рассматривать документы на ипотеку несколько недель. А если одобрение вы получите от всех кредиторов, получите возможность выбирать наиболее выгодные для вас условия.Непосредственно оформление
Оформление ипотечного кредита – это не просто подписание кредитного договора, которое само по себе можно было бы вынести отдельным этапом. В оформление входит оценка и страхование покупаемой недвижимости, согласование пунктов договора, подписание его, регистрация сделки в соответствующих инстанциях.При этом обычно искать страховщика и оценщика вам не требуется, банки предлагают тех специалистов, с которыми сами работали. А вот в текст договора стоит заглянуть лично – и сделать это до дня подписания, попросив в банке бланк типичного ипотечного договора. Не полагайтесь на слова консультанта – он может о чем-то забыть или умолчать.
Доверяя оформление ипотеки посредникам и технологиям
Если процесс вам кажется слишком сложным, вы всегда можете обратиться за помощью. Как уже говорилось, при выборе недвижимости можно обратиться к риэлторам. Большинство таких специалистов знакомы с требованиями, которые выдвигают банки к залоговому жилью, а это дополнительная экономия времени.Вопросы, связанные с документами на кредит, выбором кредитной программы и одобрением кредитора можно доверить ипотечному брокеру. Конечно, таких специалистов можно встретить пока только в крупных городах, но их услуги все больше представлены на хорошем уровне.
Хочется упомянуть еще об одном новшестве. Стремясь сэкономить время – свое и заемщиков, и заодно и свои расходы, многие кредиторы позволяют оставить
Если нет собственных средств, то приобретение недвижимости за счет заема в банке становится как никогда актуальным. В этой статье мы рассмотрим пошагово, как сегодня оформляется ипотека.
Ипотечное кредитование является сложным процессом, требующим серьезного подхода, чтобы все сделать правильно. Нужно тщательно продумать каждый шаг, это поможет вам избежать проблем и ошибок при оформлении. Ипотека требует соблюдения определенных условий, а точнее пошаговой инструкции.
Оформление жилищного займа включает в себя несколько этапов:
- Определите, какой первоначальный платеж вы можете внести.
То есть, посчитайте, сколько собственных средств у вас есть в наличии и сколько вы можете потратить именно на покупку квартиры. Сегодня банки предлагают ипотечные займы со взносами от 15%, в некоторых можно оформить кредит и вовсе без этого платежа, подробнее о таких программах вы можете прочитать .
Чем больше вы внесете своих денег, тем лучше. Клиентам, которые изначально оплачивают от 30% стоимости приобретаемого жилья, кредиторы предлагают более привлекательные условия, так как больше доверяют. Большой первоначальный взнос предполагает упрощенную процедуру оформления, то есть, банку понадобится ограниченный перечень документов.
- Заранее подыщите квартиру, которую хотите купить.
Это не значит, что вам нужно выбрать конкретное жилье, достаточно произвести мониторинг актуальных цен на недвижимость, чтобы иметь представление о том, на какую недвижимость вы можете претендовать.
- Выберите банк и ипотечную программу.
Это самый главный этап, на котором вам предстоит ознакомиться с множеством банковских продуктов, уточнить их условия: размер первоначального взноса , сроки, процентные ставки , требования к заявителям, требования кредиторов к недвижимости. Самые выгодные предложения по жилищному кредитованию вы найдете по данной ссылке .
Выясните, какие дополнительные расходы вам придется понести, к примеру, есть ли комиссия за выдачу средств, за открытие и ведение счета, за открытие банковской ячейки и др. Во многих банках вы столкнетесь со страхованием, что также потребует дополнительных затрат. Подробнее о страховании при ипотеке читайте в этой статье .
- Соберите документы для ипотеки .
Уточните у вашего потенциального кредитора, какие бумаги нужно будет предоставить для получения займа. Обычно в перечень входит паспорт, второй документ, страховое свидетельство, свидетельство о рождении детей и о браке, справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Со списком документов вы можете предварительно ознакомиться на примере Сбербанка – в этой статье .
- Заполните анкету
Сегодня подавляющее большинство банков позволяют заполнить анкету не только в отделении компании, но также и удаленно через Интернет. Некоторые при этом даже предоставляют скидки. В Сбербанке, к примеру, для удаленной подачи заявления, онлайн-расчетов и регистрации сделки даже создан отдельный портал под названием Дом клик.
После подачи всех бумаг банк приступает к рассмотрению вашей заявки, процесс может длиться от пары дней до двух недель. В это время рассматривается ваша платежеспособность, проверяются документы и кредитная история .
- Выбор квартиры и сбор бумаг по ней.
Если банк одобрил вашу заявку, то приступайте к поиску квартиры. У продавца необходимо будет запросить документы на жилье (свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, документы БТИ, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и другие бумаги). Полный список документов на квартиру вы получите в банке.
- Оценка квартиры, которая производится независимой оценочной компанией, аккредитованной в банке.
- Страхование рисков по ипотеке – страхование жизни и здоровья, страхование титула, страхование имущества. Страхование имущества в банках является обязательным, остальное – в зависимости от выбранной программы и кредитора.
- Подпишите договор купли-продажи. В определенный день вы подписываете ипотечный договор с банком, договор купли-продажи и закладываете деньги в ячейку.
- Зарегистрируйте сделку купли-продажи, отправившись вместе с продавцом в регистрационную палату.
Все – теперь жилье ваше! Начинайте обустраиваться, но не забывайте о том, что теперь у вас есть обязательство по выплате ипотеки. Данная пошаговая инструкция отображает все этапы, которые проходит кредитополучатель во время оформления ипотеки на жилье.
Несколько советов потенциальным заемщикам
И напоследок хотелось бы дать несколько дельных советов для тех, кто решил обзавестись своим жильем при помощи ипотеки:
- если у вас еще нет кредитной истории, т.е. до этого вы не обращались в банки за кредитом, оформите, для начала, кредитку или товарный займ в магазине,
- закройте все действующие долги, чтобы не было отказа из-за закредитованности,
- заранее произведите расчеты на сайтах тех банков, с которыми вы хотели бы сотрудничать. Посмотрите соотношение вашего дохода и ежемесячного платежа, последний не должен превышать 30-40% от вашей заработной платы, иначе придет отказ,
- чтобы получить более высокую сумму, привлеките созаемщиков (многие кредиторы разрешают привлечь до 3-4 человек),
- не жалейте времени на сбор документов с места работы. Чем больше будет справок, подтверждающих вашу платежеспособность, тем выше ваши шансы,
- для того, чтобы сэкономить, постарайтесь принять участие в государственных программах
